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2014中国房地产市场总结2015趋势展望

中指研究院   2014-12-18 09:11

[摘要] 对于多数小型房企而言,未来的市场空间会被进一步挤压,企业间的项目资源、资金资源整合加快,2015年中小型房企的并购整合或将步入实质性阶段。

2014年中国房地产市场形势总结

1、政策环境:多轮调整促房地产市场化转型,深化改革建立长效机制推进稳增长

2014年我国房地产市场步入调整期,各地商品住宅库存量高企,对市场预期的转变进一步影响了整体新开工节奏,房地产投资增速明显下滑。在此背景下,中央政策以“稳”为主,更关注民生保障和顶层制度设计,并通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求;各地方政府则灵活调整,限购、限贷手段逐步退出,行政干预趋弱,并通过信贷公积金、财政补贴多轮政策调整刺激住房需求,加快库存去化,稳定住房消费。

2、新房百城价格连续下跌,重点城市供大于求,房地产开发投资增速创五年来新低

价格方面,百城价格指数自5月起连续7个月下跌,四季度跌幅收窄,今年以来累计下跌2.25%;十大城市累计下跌0.25%,跌幅显著低于百城。不同城市表现分化,保定、厦门1-11月累计涨幅超过10%,菏泽等9个城市累计跌幅超过10%。

成交方面,2014年以来市场整体下行,市场成交较去年大幅下降。2014年1-11月,50个代表城市月均成交2273万平方米,同比下降13.6%,与2012年同期基本持平,分别高出2010年、2011年同期10.6%、24.5%。

图:2010年至今代表城市月度成交量及1-11月月均成交走势

供应方面,近几年大规模成交的住宅用地在2014年集中进入市场,同时销售业绩压力促使房企加大推盘规模,累积效应推动新增供应增长至近五年同期水平, 2014年1-11月,20个代表城市住宅月均新批上市1534万平方米,同比增长3.6%,比2010-2012年同期分别高22.0%、15.1%和20.8%。其中9月单月供应超过2010年同期历史高点。

3、二手房:十大城市量价均回落,二三季度尤为突出,四季度有所回升

价格方面,2014年1-11月十大城市二手住宅均价累计下跌1.32%,跌幅超过新房1.07个百分点,而2013年同期则累计上涨17.6%。二季度以来二手房均价持续下跌,进入四季度逐渐回升。成交方面,十大城市总体成交59.9万套,同比下降34.4%。其中11月单月成交量为7.1万套,回升势头明显。

4、土地:整体供求较去年大幅回落,一线城市热度不减,二三线城市遇冷

供求方面,2014年1-11月300个城市住宅用地推出及成交面积同比分别下降26.3%和34.3%,多重压力导致房企拿地热情持续下降,市场趋冷。供应方面,2014年1-11月,300个城市共推出各类用地21.1亿平方米,较去年同期下降23.6%,降幅较2013年扩大近40个百分点。其中,住宅用地推出10.0亿平方米,同比下降26.3%,降幅为2010以来。需求方面,2014年1-11月,300个城市各类土地共成交16.5亿平方米,同比下降29.2%,降幅超过土地推出量。其中,住宅用地成交7.5亿平方米,同比大幅下降34.3%,而去年全年为同比增长31%。

图:2010年至今300个城市住宅和商办用地推出面积及增长率

图:2010年至今300个城市住宅和商办用地成交面积及增长率

价格方面,1-11月,一线城市住宅用地成交楼面价较去年同期大幅上涨63.5%,推动了土地市场整体成交均价的提升;而二三线城市土地市场趋冷,成交均价较为稳定。溢价率方面,2014年1-11月,300个城市各类用地平均溢价率为11.0%,较去年同期下降5.2个百分点。其中,住宅用地溢价率为12.5%,商办用地为10.5%,分别比去年同期下降7.0、2.2个百分点。

图:2010年至今300个城市住宅和商办用地楼面均价及平均溢价率

5、企业:品牌房企业绩稳步增长,行业集中度显著提升,融资渠道更趋多元

业绩方面,品牌房企销售业绩继续增长,业绩累积到达历史高位,但同比增速明显放缓。从销售额来看,2014年1-11月20家品牌房企销售总额12505亿元,同比增长12.2%,较2013年增速(32.1%)下降19.9个百分点;从销售面积来看,2014年1-11月,20家品牌房企销售面积总和为11354万平米,同比增长10.4%,比去年同期增速(26.6%)下降16.2个百分点。

拿地方面,与去年同期大规模土地投资相比,今年以来品牌房企拿地节奏更显谨慎,拿地销售比保持在较低水平,布局热衷一线城市。2014年1-11月,一线城市占比40.3%,较去年全年提升7.9个百分点;二线城市占比48.9%,回落2.5个百分点;三四线城市占比下降5.4个百分点至10.7%。在市场下行周期,企业拿地布局更偏重风险系数较小的一线城市,而部分二线城市及三四线城市房地产市场总体供求矛盾突出,投资风险已然显现。

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