[摘要] 公积金新政频繁出台，力图救市，但实际上却是有些事与愿违，只是“看起来很美”。<br />
公积金新政频繁出台，力图救市，但实际上却是有些事与愿违，只是“看起来很美”。
今年以来，中国的房地产市场进入“政策强刺激”时代，不到半年的时间，国家及地方政府连续发布了五项刺激房地产市场发展的政策。而公积金作为一直以来被人们关注的对象，也加入了政策刺激的大军。
据统计，2015年以来，超过上百个城市发布了不同力度的公积金松绑政策。例如《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》、《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》、《关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》和《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》，大力调整住房公积金使用政策、简化业务办理流程、提高资金使用效率。
上行下效，各个地方城市也纷纷加大了调整公积金政策力度——降低首付款比例、提高贷款额度、放宽贷款条件、扩大提取范围、公积金个人住房贷款资产证券化……
诸多公积金改革新政的出台，除了意欲提高资金使用效率这一直接目的之外，更多希望在于刺激萎靡不振的房地产市场，以推动楼市进一步去化库存。不过，频频出台的公积金新政在落实操作过程中，却难处颇多。如购房者为关注，亦被认为有“救市”效应的“公积金异地贷款政策”，在实际操作中却难以落实到位。加之由于公积金贷款市场份额有限，因此，其救市作用将大打折扣。
异地贷款落地难
在北京打拼多年的刘女士因无力在京购房，一直想用公积金贷款回山东老家置业，减轻还款负担。而公积金异地贷款政策对类似刘女士这样的购房者来说，无疑是利好政策。
2014年10月9日，住建部、财政部、央行三部委联合下发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求各地放松公积金贷款条件，今后职工连续缴存6个月即可申请公积金贷款，并首次明确提出公积金将实现异地互认。随后，多个城市提出推进异地互贷政策，但在实际操作过程中各种问题层出不穷。
今年9月，新出台的《关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》让刘女士看到了希望。依据此政策，在北京市住房公积金管理中心缴纳公积金的刘女士，向山东老家公积金管理中心出具北京市的公积金缴存证明及无公积金贷款证明，并配合贷款城市公积金中心核实相关信息，即可向山东老家申请住房贷款。
该《通知》规定，贷款城市公积金中心及受委托银行负责异地贷款的业务咨询、受理、审核、发放、回收、变更及贷后管理工作，并承担贷款风险。贷款城市公积金中心与缴存城市公积金中心要定期对异地贷款情况进行核对，掌握提取、还款、变更和情况。此外，住建部还称将建设住房公积金异地贷款业务信息交换系统。并且规定，该《通知》于10月8日正式执行。
10月9日，刘女士迫不及待地拨通北京公积金管理中心热线电话咨询异地贷款，客服人员却告知他们还未接到通知，目前只能持购房发票做公积金提取业务，尚不能办理异地贷款。
并非北京一市，记者通过调查发现，虽然公积金异地贷款政策从去年就提出，但各地方在实际落地过程中均存在多样的壁垒。
首先，贷款人需在两个城市的公积金管理中心之间奔走，从咨询到交审核材料，再到开证明、办贷款，且不说相比在一个城市贷款的“跑腿量”需要，流程繁琐，若两个城市之间衔接不畅，异地贷款恐将难上加难。
对此，中国社科院经济所研究员汪丽娜认为，由于不同城市的公积金管理中心存在权威性及行政级别的天然差别，则有可能导致A城市的公积金管理中心出具的证明拿到B城市则不具效益。“目前，公积金管理仍然没有实现联网，在存在技术性缺陷的前提下，证明互认环节存在不确定性。”
其次，各个城市的资金池大小不同。一线城市公积金入不敷出，而三四线城市的公积金则相对宽松。
在今年6月公布的《住房公积金2014年年度报告》中显示，32个地区，公积金贷款发放率高于80%的只有8个，贷款发放率低于50%的有5个，个别地区更是低至30%左右。
据一名资深房地产业分析师介绍，在一线城市中，只有北京的公积金储备较为充裕。上海房价一直较高，公积金使用率长期高位运行。而广州也受困于公积金吃紧，其贷款额度已连续多月被“秒杀”，正尝试通过“公转商”等形式缓解贷款难。
与一线城市公积金吃紧的状况相反，三四线城市的公积金贷款则显得很从容，甚至出现沉淀现象。
上述分析师称，三四线城市出现公积金沉淀的原因除了工作调动外，还有被一线高房价挤出的刚性需求及改善型需求只能在寻求周边小城市购房，而公积金贷款的封闭管理使其不能动用这部分资金。
三是地方政府的利益矛盾。公积金管理属于地方财政账户，政府对异地贷款存有顾虑。深圳市住房政策研究中心高级研究员李宇嘉认为，住房公积金的管理在各个城市手中，一些小城市的管理者不愿意占用本地公积金资金，支持一些人到大城市投资购房。因为公积金的用途还包括保障房建设、大病救治等用途，而公积金又是相对低成本的资金，这些地方管理者没有动力支持异地贷款。异地贷款影响公积金管理而产生的利息及其他投资性收入。有些城市的公积金是用来支持当地的住房保障和棚改房的开发贷款，地方政府不希望自己的资金被别的城市使用。
《地产》记者通过调查发现，诸多贷款城市公积金中心(诸如北京周边的燕郊、固安、香河等)，只接受本地户籍或者本地缴纳公积金的在职员工，如若两者不占其一，则无法使用公积金贷款。
另外，一些开发商出于回笼资金的考虑，拒绝使用公积金异地贷款。在北京周边县市，只有购买与当地公积金中心签订合约的楼盘从可使用公积金贷款。而对于银行来讲，因为公积金异地贷款对受委托银行来说手续繁杂、虽然属于中间业务收入，但获利不高，缺少办贷的动力。
流程繁琐时间成本高
对于贷款申请人来说，如果可借额度不够大，放弃公积金贷款改用商业贷款现象也普遍存在。公积金贷款流程颇为复杂，贷款人望而却步。
根据政策规定，公积金贷款流程涉及缴存城市开出证明，贷款城市进行审核审批，并将结果反馈缴存城市公积金中心。缴存城市公积金中心对职工异地贷款情况进行标识，并建立职工异地贷款情况明细台账。
李宇嘉告诉记者，曾经有人在北京缴存住房公积金，在秦皇岛购房，为了办理公积金贷款，往返两地多次，曾经一度想放弃这种贷款方式。“两地之间对于公积金贷款管理的手续并不相同，要同时满足两地的条件，才能后办理成功。这项政策道理上看似简单，实际上办理非常难。”
另外，由于两地之间的手续流程要互相确认，势必拉长办理时间。一些二手房业主和开发商能否接受这种贷款方式也成为一项难题。因此，公积金异地贷款手续简化，这一政策才不会成为一纸空文。
对于购房者来说，公积金异地贷款政策，确实能够盘活存量资金。“但如果购买地以种种理由推托办理异地公积金的贷款，这一套手续跑下来花的精力和时间一般人恐怕难以承受。”刘女士告诉记者。
提高贷款额度恐成空谈
除了对于异地贷款业务的推进，近期的公积金新政对于提高贷款额度、降低购房首付款比例也做了相关调整。
北京公积金管理中心日前就公布，已结清相应住房公积金个人贷款(含住房公积金政策性贴息贷款)的借款申请人，如若购买第二套住房的，首付款比例由30%降至20%。
通常，人才是从三四线城市向一二线城市流动，在一二线城市购房的愿望比在户籍地购房强烈。相比较而言，像刘女士这样在大城市缴存公积金到小城市买房，主要是对大城市周边的城市有带动作用。“比如北京市周边的环北京区域、上海的昆山等地，对于这些地方的去库存有促进作用。”，某智库研究总监严跃进指出，如果是大城市工作小城市购房，实际并不一定能按照大城市缴存的比例贷款。
除了首付款比例下调外，对于可贷款额度也有所调整。记者从北京市公积金管理中心得知，目前，用住房公积金贷款的首套房高可贷款120万，二套房高可贷款80万。
中原地产首席分析师张大伟表示，目前公积金首套二套的政策都已经是历史宽松时期，但想达到首付2成，对于目前的公积金额度来说根本不可能。“比如北京二套限额只有80万，这种情况下，首付5成都很难买到住宅。”
由此来看，对于此种情况，提高贷款额度无疑成为空谈。
救市作用“杯水车薪”
在楼市低迷期，政府出台各种刺激政策去库存，公积金政策的频繁出台除了提高公积金利用效率外，也肩负救市责任。但由于公积金贷款市场份额有限，对市场的实际作用将打折扣。
济南住房公积金管理中心2014年度统计数据显示，个人住房贷款市场上，有27.5%的购房者使用公积金贷款，也就是说公积金贷款的市场占有率不到三成。超过七成的购房者均使用商贷，并不能从中受益。公积金异地贷款对于目前低迷楼市而言，只是“杯水车薪”。
住建部政策研究中心主任秦虹接受媒体采访时表示，目前楼市总的供求关系是偏松状态，房地产政策从过去严格控制二套房购买的政策恢复到了正常的范围内，对改善性需求的释放是非常有利的。“释放改善性需求主要有利于消化库存，对于供求关系不太松的地方，难以出现2009年那样的价格全面高涨。”
秦虹表示，新的政策能否引起楼市价涨主要还取决于市场的供求关系。
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