[摘要] 房企大面积退出三、四线城市，争相布局一、二线城市正成为行业趋势。然而，在一线城市以超高价格拿地，是否真的万无一失？从三、四线城市中抽身，又是否真能一走了之？随着地产行业净利润增速下滑，房企需要直面的问题将越来越多。
房企大面积退出三、四线城市，争相布局一、二线城市正成为行业趋势。然而，在一线城市以超高价格拿地，是否真的万无一失？从三、四线城市中抽身，又是否真能一走了之？随着地产行业净利润增速下滑，房企需要直面的问题将越来越多。
“北京的土地市场真的疯了，我们每次去都只有举牌的份。”某千亿级房企集团总部高管陈伟（化名）向《每日经济新闻》记者表示。
10月以来，北京土地市场急速升温，继葛洲坝以75000元/平方米的楼面价拿下丰台樊家村地块，刷新北京单价地王纪录后，招商、华侨城联合体以83.4亿元摘得丰台区南苑乡槐房村和新宫村地块B组团，楼面价高达56000元/平方米。随着一、二线经济发达城市土地市场不断升温，“面粉比面包贵”又成了常态，在这一过程中，手握重金的央企、国企成为重要推手。
相比那些人口迁出城市，一线城市的人口规模正持续上升，那么在一线城市以超高价格拿地，是否真的万无一失？
房企巨资砸向一线城市
自2013年起，主流房企陆续回归一、二线经济发达城市，一线城市拿地热潮在今年更是达到了高峰。
研究显示，今年1~9月，北京、上海、广州、深圳、南京等多城市均出现了总价、单价地王，北京、上海两个一线城市尤甚，其中北京5宗总价地王，1宗单价地王；上海3宗总价地王，2宗单价地王。
大型房企频繁加大一线城市的布局力度，是这些城市地王频出的主要原因。统计数据显示，截至11月4日，20大标杆房企今年合计拿地金额已经达到3317亿元，这一金额已经超过了2014年全年。
“流动性极为宽松，是导致一线城市地王频出的主要原因。”陈伟告诉记者。然而，也正是由于多数企业均意识到一线城市的安全性，导致土地价格水涨船高，出现“面粉比面包贵”的情形。
保利地产的一位内部人士向记者表示，以往房企在拿地前都会做一个盈利前景的测算，按照周边情况测算项目的终售价范围，以此计算利润率。但目前在北京这样的城市，地价往往比周边在售项目还要贵，根本无法做盈利测算，拿地的企业只能“赌前景”。
谁在抢“地王”
记者注意到，在这波地王潮背后，大型房企之间的投资判断存在差异。一方面，央企国企类房企在土地市场不惜重金抢地王。以北京为例，截至11月4日已经出让的32宗居住用地中，央企国企参与拿地的占比达到63%。但另一方面，以万科、碧桂园为代表的部分民营房企却对这波土地热潮始终保持警惕。万科董事会秘书谭华杰表示，虽然一线城市楼市回暖快，但房价与土地价格相差并不合理，因此万科在拿地时会更加谨慎。
陈伟向记者表示，像北京这种城市房价长期上涨的趋势还是非常明显，即便接下来房价上涨不如预期，企业也可以采取“时间换空间”的方法，捂着等到房价上涨了再卖。由于央企国企的融资成本很低，只要地价的上涨幅度高于融资成本，就相当于赚钱了，这也是它们敢于高价拿地的重要原因。
“但与之相对，民企融资成本较高，尤其是对于强调周转率的企业而言，如果房价上涨幅度不够，销售去化出现问题就会引发现金流危机，这也是部分民企对于地王特别谨慎的重要原因。”新城控股高级副总裁欧阳捷认为。
虽然从长期来看，像北京、上海这样的超大城市房价还存在无法预计的上涨空间，但房企一旦在阶段性高点拿了地，无利可图甚至亏钱并非没有可能。
欧阳捷曾经就近数年上海的房价与地价差额进行调查，结果发现，2013年两者的差额达到12000元/平方米，为房企贡献了可观的利润。但到了今年季度该数据急速下滑至6500元/平方米，考虑到建安成本、营销费用等支出也需要计算在里面，在一线城市拿地“包赚钱”的时代已经结束。
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