[摘要] 经济导报记者历时一周调查发现，济南主要住宅类烂尾项目均存在未建好先预售、管理混乱、挪用购房款等乱象，烂尾楼在监管、经营等层面，有许多共性与持续火爆的楼市伴生的，是久治不愈的“城市伤疤”——烂尾楼频繁出现。
经济导报记者历时一周调查发现，济南主要住宅类烂尾项目均存在未建好先预售、管理混乱、挪用购房款等乱象，烂尾楼在监管、经营等层面，有许多共性与持续火爆的楼市伴生的，是久治不愈的“城市伤疤”——烂尾楼频繁出现。恒华置业济南东城摩尔、舜耕名筑项目烂尾两年，套牢约300户；佳辰房产盛世皇苑项目搁置也近两年，套牢上百户；金志地产槐苑欣城项目烂尾8年，套牢500户；三联集团彩石山庄项目更是烂尾5年，套牢2000余户……同样是残破不堪的烂尾现场，同样是业主焦虑的愁眉，同样由昔日的“楼跑跑”变成了今日的“楼拖拖”。日前，经济导报记者历时一周，对济南主要住宅类烂尾项目调查发现，此类项目均存在未建好先预售、管理混乱、挪用购房款等乱象，烂尾楼在监管、经营等层面，均有着许多共性。
“宏观经济环境、经济政策出现波动，可能会使部分房地产开发商资金链断裂导致烂尾。”8日，山东大学房地产研究中心主任、导报特约评论员李铁岗接受导报记者采访时表示。烂尾楼现场破坏严重
“荒芜”、“杂草丛生”、“设施破坏严重”，这是导报记者采访中听到的关于烂尾楼现状的描述。5日，在位于济南市舜耕路南端的舜耕名筑项目现场，导报记者看到，舜耕路旁土屋路改造工程已经临近尾声，路北被2米高的砖墙围绕的舜耕名筑，在对面一个新小区的映衬下，显得有些突兀。院内，疯长的杂草，已一人多高；连日降水和管道破裂，使得部分地下室积水已齐窗高，宛若“室内游泳池”；由于许多设备暴露在外且少人管理，导致许多配电设施已被盗；统一装配的太阳能由于没有充水，暴晒之下也已几近报废。“多层电梯”、“300平方米以上复式花园洋房”、“地理位置绝佳”，自2011年11月开发商跑路至今，这座被称为舜耕路段首座精装花园洋房的楼盘现状，与昔日诱人的广告宣传语形成了极大的反差。6日，在位于济南市七里山路的盛世皇苑项目现场，导报记者看到，小区内部，七里山路西段优化工程正在进行中，一条穿过小区的公路正在建设。相较几近完工的舜耕名筑项目，该小区地基项目尚未完工。透过层层杂草，昔日的地基桩依稀可辨，但部分已经折断。小区周边为防止水土滑坡而做的水泥保护层，也已是残破不堪。……实际上，各个烂尾楼项目现场，多处于无人或少人管理状态，残败景象也大同小异。采访中，导报记者注意到另一个共性，烂尾楼由于无人居住，除基本设施遭到破坏外，基本权益也难以得到保障。舜耕名筑院墙内，有一段只建了一部分的院墙。该院墙已经修到了小区南部两栋楼的住户门口。墙外，就是正在扩建的土屋路。导报记者调查发现，此处院墙是土屋路施工规划时出现失误修建的，导致小区内建筑用地被侵占。而按照原有设计规划，院墙预留距离为8.2米。此外，此次道路改造也没有考虑到为小区保留大门，封住了进出小区的道路。济南本地一名不愿公开姓名的房地产企业高管向导报记者透露，由于烂尾楼缺乏监管，盛世皇苑的项目用地也被部分侵占，导致实际占地面积缩水。房款被挪用“烂尾楼，是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。”在百度百科中，烂尾楼名词解释如上。采访中，导报记者注意到，“开发商无力建设”的背后，有着许多相似点——未建好先预售，监管部门、开发商管理混乱，购房款被挪作他用。沿309国道，从济南城区向东10多公里，就是三联集团彩石山庄北门。这里已经停工5年之久，被称为济南的烂尾项目。导报记者获得的《住房城乡建设部办公厅关于印送济南市彩石山庄有关问题调查报告的函》（下称《调查报告函》）显示，自2006年6月起，三联集团在不具备预售条件的情况下，以发展会员的方式累计认购23万平方米，预收权益保证金6亿元。“（三联集团）主营业务与房地产等其他业务混为一谈，与旗下的三联城建、三联经纪等多个公司均为同一法人代表，相互间资金账目混乱不清，因而在主营业务出现危机被挤兑时，导致危局。”《调查报告函》显示。
预售款也未做建设之用。《调查报告函》称，三联集团先后将彩石山庄项目9亿元预售资金中的6.66亿元用于归还银行贷款和利息，0.77亿元用于归还关联企业借款，仅有剩余1.6亿元用于支付项目建设费用和配套资金。值得注意的是，上述烂尾楼，均出现了预售款挪作他用的现象。就在上月底，盛世皇苑业主集中到某国有银行山东省分行维权，原因是该行辖下某支行向盛世皇苑开发商提供了6400万元贷款，并组织内部员工团购盛世皇苑项目。实际上，该行也是受害者。导报记者了解到，此前审计署济南特派办在落实宏观调控政策执行情况追踪审计时发现，该项目开发商山东佳辰房地产开发有限公司涉嫌通过伪造、变造房地产项目“四证”等方式骗取银行贷款，并编造虚假购销合同挪用贷款资金。预售制须完善
一房多卖、监管保证金不足、资质造假等乱象背后，多种原因无意中助长了烂尾现象的频发。以舜耕名筑为例。该小区一房多卖现象较多，据业主介绍，曾有一套房被卖给6名不同业主。此外，槐苑欣城也存在一房多卖问题。导报记者咨询济南龙奥律师事务所主任律师陈兆港后了解到，根据《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》，由当地住建部门负责其行政区域内商品房的预售管理工作。8日，导报记者两次致电济南市建委宣传处，但电话并无人接听。上述房地产企业高管以三联集团彩石山庄项目为例给导报记者算了笔账，若严格按照预售资金监管办法管理9亿元预售款，即便是后期开发商资金链断裂，按照2500元/平方米的建安成本计算，监管部门也可以凭借这9亿元至少完成36万平方米的住宅项目施工，远远超过项目本身的总建筑体量。值得注意的是，上述烂尾楼，均与彩石山庄类似，未建好便已预售。银行作为贷款提供方，在部分项目中也存在失职。如上述某国有银行的相关支行，向盛世皇苑提供了6400万元贷款。尽管事后认定开发商属于骗贷，但是该行曾组织员工对此楼盘进行团购，并为此成立了专门的团购领导小组，由该行领导担任负责人。
“在其团购获益面前，贷款的公正性如何获得足够的保证？”一名业主质疑说。期待复活
如果用一个词形容诸多业主当下心情的话，那就是期待。盛世皇苑业主杨海今年已近古稀，2008年以64万元全款购买了盛世皇苑一套128平方米的商品房。这套花费了他毕生积蓄的房子，原本打算用做孩子的婚房。但没想到5年后孩子的这套婚房仍无着落。焦急等待的并非杨海一人。采访中，导报记者注意到，多家烂尾楼目前尚未复工。6日上午，导报记者跟随东城摩尔、舜耕名筑业主，与济南市相关政府工作组会面。对目前两楼盘复工情况，工作组相关人员表示，“此前已经找到某民营开发商接盘，并进行了局部复工，但担心该开发商的实力不足，现在正寻求有实力的国有开发商接盘。”对于规模更大的彩石山庄项目，导报记者从济南市建委以及三联集团了解到，该项目并不是济南市建委一个部门所能左右的，需要等待济南市、山东省两级政府做出决定、安排。目前相关部门已经在研究处理措施。实际上，由于牵涉债权人众多，处理烂尾楼并非仅复工那样简单。银行、施工方、众多的材料商以及业主，面对着数量有限的残存资产，谁才是受偿人？这也考量着相关部门的智慧。
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