[摘要] 9月13日上午，中央人民政府网站发布《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见国发〔2013〕35号》，指出大力加强养老机构建设。
9月13日上午，中央人民政府网站发布《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见国发〔2013〕35号》，指出大力加强养老机构建设。在资本金、场地、人员等方面，进一步降低社会力量举办养老机构的门槛，简化手续、规范程序、公开信息，行政许可和登记机关要核定其经营和活动范围，为社会力量举办养老机构提供便捷服务。意见提出，到2020年养老业拟提供1000万个岗位。
此前，8月16日国务院常务会议提出，要深化改革加快发展养老服务业的政策措施，激发市场活力，使企业逐步成为养老服务的主角，在这样背景下，更激发了房地产企业大举进攻养老产业的决心。粗略统计，目前包括万科、保利、招商、金地在内的30多家房企，已经在范围内大力开发养老地产。
究竟未来的养老地产市场有多大？同策咨询研究部数据显示，预计2015年城市商业化养老机构的潜在需求为自理老人床位数174万～185万张左右，需要护理老人床位数30万～32万张左右。按照一个项目最优化床位数为400张计算，未来三年市场上将需要至少4500个项目的建设。
此外，2013年3月民政部副部长窦玉沛就“保障基本民生、发展社会服务”的相关问题回答记者提问时重点提出：“到2015年，养老床位要达到每千名老人30张，城市社区为老服务覆盖率要达到100%，农村达到50%。”
中国养老地产“粗放式”增长的四大特征
从以上信息来看，无论是政府规划、养老产业政策，还是实际的养老地产市场需求、开发企业布局动作来看，养老地产都还面临着巨大的市场发展空间。但是，这么巨大的市场空间背后也面临更多的是市场冲动，其中，关于养老地产运营模式、养老相关产业的发展等诸多方面还存在不成熟的一面，一定程度上会造成当前中国养老地产市场呈现出“粗放式”增长的特征。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，中国养老地产“粗放式”增长主要表现四方面：
、中国老龄化加速，养老床位没有办法满足市场需求，大量的市场需求持续存在；第二、短期内养老产业、养老地产政策频发，鼓励和支持满足养老产业、养老地产的发展，政策发的多，落地的少，短期内还有执行的瓶颈存在；第三、在短期内政策刺激之下，大量房地产开发商对养老地产跃跃欲试，以养老地产为名进行圈地，养老地产变成开发商的拿地工具。这样导致短期内养老床位呈现出快速增长的态势，但是，实际上这些养老床位基本上没有办法投入运营，仍然处于房地产开发范畴之内，而不是养老地产运营及服务。
第四、政策规划层面如：到2015年，养老床位要达到每千名老人30张，城市社区为老服务覆盖率要达到100%，农村达到50%，到2020年养老业拟提供1000万个岗位等也会导致中国养老产业、养老地产陷入“粗放式”增长的怪圈。
养老地产（床位）不可“粗放式”增长
当前来看，中国养老地产“粗放式”增长尽管客观上可以增加养老床位的数量，但是长期来看不可取，养老地产“粗放式”增长背后势必会带来盈利模式、运营模式、重复建设等诸多方面的困局。
单从养老床位的角度来看就会显得问题重重。据国家统计局2月22日在发布的《中华人民共和国2012年国民经济和社会发展统计公报》，2012年末共有养老服务机构4.2万个，床位381万张，收养各类人员262万人。据此推算的话，截止2012年年底每千名老人是20张左右。
如果单从数字上来看，由每千名老人20张左右的床位增加到每千名30张似乎不多，到2015年，养老床位要达到每千名老人30张似乎也不困难。但是其数量是相当庞大的，也就是意味着从2013年到2015年这三年时间，不考虑新增老人人群的基础上，要新增床位至少127万张（平均每年42.3万张）才可以达到养老床位每千名老人30张的目标。
如果把这127万张床位当做纯住宅的中小套型项目的开发，其实，倒不是什么难题，但是，如果作为养老服务机构的床位来讲就大不一样了。三年内要新增床位至少127万张养老床位，达到每千名老人30张的目标就显得困难重重。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，首先，和建保障房、商品住宅不一样，养老地产（床位）不可能兴建大规模的项目充量，不能粗放式增长。按照2012年末共有养老服务机构4.2万个，床位381万张的数字计算，每个机构平均也就只有90.7张床位。一般来讲，养老地产适合小规模开展，这样，便于养老机构运营服务及预防各类突发问题发生。
其次，养老地产项目开发配套很关键，仅有床位没有配套解决不了养老的问题。在进行任何一个养老地产项目开发时，如果没有配套的支持，尤其是医院等这些医疗设施配套、相关从业人员的跟进，规模庞大的养老机构必然会出现管理、事故等方面问题，这个项目本身也必然是失败的。
因此，三年内要新增床位至少127万张养老床位，达到每千名老人30张的目标不是一件简单的事情。
养老地产发展值得借鉴的城市
在这样的市场形势下，要实现每千名老人30张床位，国家应该怎么做？地方政府如何行动？市场面对这个市场怎样迅速做出反应？
首先，我们先看一下目前国内做的比较好的几个城市在养老床位方面有哪些代表性措施，这些措施是如何发挥作用的？得与失有哪些？以方便供其他城市借鉴。
上海——建立“9073”的养老模式，首次将养老床位任务指标列入政府绩效考核。上海十一五期间就开始建立“9073”的养老模式（即90%的老人依靠居家养老、7%的老人依靠社区养老、3%的老人依靠机构养老）。到2012年年底，上海养老床位总数达到10.5万张左右，全市建立233个社区助老服务社，为27万名老年人提供了社区居家养老服务。近期上海市民政局表示，上海市即将出台《上海市人民政府关于推进本市“十二五”期间养老机构建设的若干意见》，首次提出养老基本公共服务概念，首次将养老床位任务指标列入政府绩效考核，首次提出建立养老机构统筹建设资金机制。
北京等地——养老地产用地“破冰”的消息不断。4月初，北京市国土局公布了2013年度国有建设用地供应计划。在5650公顷的总量中，首次单列养老设施用地计划指标，今年的养老设施用地为100公顷。除北京市制定的首份养老综合用地的供应计划外，其他城市如上海、深圳、广州、成都等地也提出预留养老用地的相关计划。如根据成都市相关规划，到2020年，成都将规划建设395个养老设施项目，总占地11709亩。
深圳——通过配建、改建增加养老社区。深圳养老用地将通过按土地划拨目录依法划拨，由旧厂房、住宅或其他类型物业转作使用等来解决；在新建、改扩建保障性和政策性住房中，需安排一定比例房源提供给重点优抚老人、低收入高龄老人；在新建小区或旧城改造时，开发商必须安排一定建筑面积用于社区养老服务等。
广州——床位入住将实行轮候评估制。今年1月22日，广州市政府召开新闻发布会通报，将着力加强养老机构建设，提出在2015年建成5.6万个床位，床位入住将实行轮候评估制。“无劳动能力、无法定赡养人、无生活来源”这三类本属于政府供养的老人采取优先政策，可优先考虑，免费接收。空余出来的床位，进行轮候评估，身体状态为考评条件。
北京——民办养老院运营补贴也将提高，鼓励民间资本进入养老行业。北京市民政局局长李万钧表示，今年北京市将提高社会办非营利性养老机构一次性建设阶段支持标准，由原来每张床位8000元至16000元的市级支持标准提高到2万元至2.5万元，“并且区级资金还要按照1比1的比例配套支持，这就意味着社会力量建设一张养老床位将会获得4万元至5万元补贴”。
此外，今年起，社会力量办非营利性养老机构的供暖费将与居民供暖同价，这也是继去年北京市对社会力量兴办的非营利性养老机构实行用水、用电、用气执行居民用价后的进一步扩项增面，而且非营利性养老机构运营期间还将享受营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、部分企业所得税等减免政策。
养老地产发展应反思和避免的六大问题
从目前来看，各地无论是单列养老地产用地、配建改建养老社区，还是鼓励民间资本参与、强化政府建设床位的工作目标责任制，一些经济发展好的城市已经在尝试推进床位达到每千名老人30张的目标的实现。这是值得我们肯定的。
但是，由于短期内各地新增床位目标量大，当中涉及的不单单是房地产项目开发、改建等问题，还与政府政策、开发商运营服务经验、周边配套、养老服务相关产业等有众多关系，同时，各个地方政府的财力也不一样，因此，未来养老床位建设过程中势必会出现各种各样的问题，有可能导致养老地产进入粗放式增长的怪圈，这些问题也值得我们去反思和避免。同策咨询研究部总监张宏伟认为：
、养老床位短期内赶鸭子上架凑数与市场需求不匹配需避免。
其实，养老地产市场最需要的是医疗配套型的养老地产项目，而并不是随便在一个地段、随便一个项目就拉郎配，新建、配建或改建养老地产项目，短期内赶鸭子上架凑数，快速增加养老床位仅仅供老人居住。
第二、政府推出养老用地为将来增加床位，仍然要坚持防范以养老之名只开发地产，防止开发商把养老地产作为“拿地模式”，而不去做运营，这也是值得我们反思的地方。
第三、在由旧厂房、住宅或其他类型物业改建转作养老地产，新增床位使用时，应切实考虑养老地产周边配套、老年群体无障碍设施等相关问题，避免配套服务与养老项目脱节的现象，避免因公众认可度不足，设计、配套和服务等难以满足老年人的需求，地段过于偏远等因素，使现有改造完成的机构养老项目床位陷入“空置”的窘境。
第四、鼓励政策力度不够，缺乏统一的、公开的标准化的政策支持也一定程度上会阻碍养老床位目标的推进，政策层面需要更加公开化、透明化、标准化的支持养老地产的发展。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于养老产业的支持政策，目前仍然仅仅停留在研究阶段，实际落地可执行的政策比较少。这对于急速增长的床位需求及养老产业发展来说，政策支持的还是缺乏的，从拿地、建设与经营阶段，起码想进入这个领域的开发建设企业或运营企业都是一头雾水。即使有一些补贴政策，也是针对个别企业量身定做而来，并没有统一的、公开的标准化的政策支持这些养老地产项目的推进，这对于养老床位的新增以及增加以后运营服务都增加了变数。
第五，和所有商业地产项目一样，新增加养老的床位项目最艰难的还是在经营阶段，如何保证床位有效使用，保证床位建成以后的运营成为大家普遍关心的问题。
第六、对于民间资本进入养老地产目前尚还有一定的门槛。
当前，养老地产及相关产业在政策层面仍然属于“非盈利机构”的范畴，这样基本上就把民间资本进入养老产业，开发养老地产，增加床位这条渠道封死。其实当前养老地产市场应该引入竞争机制，鼓励民间资本进入养老地产及养老服务相关产业，引导行业走向充分竞争和成熟，这样，也有利于整体养老产业的成熟和市场需求的满足。
从现阶段政策层面来看，已经有切实的政策鼓励民间资本进入养老产业领域，这是值得肯定的一件事情。至此，我们也期待民间资本可以真正发挥它的市场作用，为中国的养老产业、养老地产的发展做出自己的贡献。
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