[摘要] 9月13日国务院下发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，具体操作办法和实施计划也有望明年一季度出台。“以房养老”再次成为热门话题，专家和舆论对此热论纷纷。
9月13日国务院下发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，具体操作办法和实施计划也有望明年一季度出台。“以房养老”再次成为热门话题，专家和舆论对此热论纷纷。
纵观各方争论，却有失焦之感。争论中有很多人认为这是政府推卸养老责任或者弥补养老金缺口的做法。但实际上，这里说的“以房养老”与国家社会保障养老系统没有关系，而是一种商业化的金融理财产品。商业理财的推出并不等于减轻政府的基本养老保障责任，也不存在用这笔钱弥补养老金缺口的问题。“反向抵押养老保险”或者“住房反向抵押贷款”只是养老的一个选项，有了这个选项，就会在国家的基本养老保障基础之上，让自己获得更多养老收入，提高养老生活品质。
“以房养老”在美国、新加坡等国已是成熟的产品，有相当大的市场，在我国其实也已经在上海、深圳、合肥等地进行了多年的试验。当然从实践来看，这种商业养老产品的推行并不顺利，乏人问津。
遭遇障碍的原因很多，首先，住房倒按揭产品适用人群较窄；其次，受限于中国人“住房要传子孙”“变卖家产是败家”的传统观念；此外，的障碍是产品自身的风险性和政策不确定性。
住房反向抵押养老金融理财产品的周期较长。长周期要求抵押品的价值变动平稳和可预期性较强。在美国、新加坡等国，虽然房价也会有涨跌，但涨跌幅度总体算是平稳。中国的房地产市场变动剧烈，在过去10年房价上涨数倍；在未来，房价仍将处在剧烈变动期。如果房价上涨，借款人当然可以享受到房价上涨的好处；如果房价下跌，贷款额大于房价，银行或保险公司面临风险的同时，老人也将承担抵押品贬值、养老金缩水等风险。
其次，在我国，住宅用地的法定使用权年限为70年，这就意味着抵押的房产越往后剩余的产权年限越少，产权房越来越贬值。尽管我国《物权法》规定住宅用地70年使用权到期后自动续期，但对于续期的规定并不明确。这种政策的不确定性，使得房产越往后估值就越困难。金融机构也担心接手的房产到最后不值钱，或者还需要向国家支付大笔土地出让金，甚至出现国有土地使用权被依法收回的情况。这也是金融机构不愿意推行“住房反向抵押”产品的一个重要原因。
综上所述，要真正开展“以房养老”，使之成为养老的项，国家就需要在制度层面解决问题，让“以房养老”有规可依、风险可控。对于房价评估，应由政府主导建立中立的专业评估体系，既要保证老人的权益，又要确保金融机构的。对于房价波动可能带来的风险，通过政府主导的保险机构或者市场化的保险公司来分担风险。为了以房养老能够顺利进行，还需建立批量房屋交易平台，让“以房养老”业务中产生的大量抵押房产能够顺畅交易。此外，国家有必要尽快明确70年土地使用权到期之后的处置办法和处置细则，这样才能消除不确定性，让这些房产在产权使用后期也能有一个明确的估值，否则，“以房养老”很难真正落地。
当然，即便这些问题得到解决，我们也不能指望“以房养老”在我国成为主流的养老选项，毕竟“住房传子孙”的传统观念是很难改变的。“以房养老”的适用人群在我国必然是小众的，这种商业理财产品更适合于有房而无子女的老人。“以房养老”也不应成为减轻政府基本养老责任的替代品。
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