[摘要] 2013年全国房地产业十大事件
事件一
“国五条”及细则出台
事件2月20日，国务院常务会议出台了房地产调控五条措施，被称为“国五条”，主要包括房价控制目标、严格执行限购、差别化信贷政策、扩大房产税试点和增加普通住房及用地供应等五个方面。3月1日，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，对“国五条”政策进一步细化，包括升级限购政策、收紧房贷政策、加码交易所得税、从严房价控制目标等。
评析 就“国五条”的影响来看，除了个人所得税升级造成暂时的市场恐慌以外，对市场的整体影响不大。随后各城市出台的实施细则，明显弱化了调控细则。
事件二
三中全会未提控房价
事件11月9日-13日，十八届三中全会召开，审议通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，《决定》共提出60条改革措施，就房地产业而言，涉及农村土地改革、住房保障和供应、房地产税立法等，但未提及房地产调控和房价。
评析 十八届三中全会强调市场的重要性，新一届政府上任以来，不再提房地产调控，而是从市场化的角度来管理房地产市场。在楼市调控长效机制建立方面，逐步淡化行政手段，回归市场化是一个大方向。
事件三
一线城市领涨
事件2012年以来，房地产市场的复苏和回暖，存在显著的地区差异，总体上看一二线热度高，三四线热度低。国家统计局数据显示，2013年3月份，一二三线城市房价环比涨幅分别为2.8%、1.1%和0.9%，涨幅差距达到。其后，环比涨幅持续收窄，至2013年11月份，一二三线城市环比涨幅分别为0.78%、0.56%和0.52%，涨幅差距缩小。自2012年9月以来，北京（楼盘）、上海（楼盘）、广州（楼盘）和深圳（楼盘）等四个一线城市新建商品住宅价格环比涨幅和同比增幅连续15个月领涨，其中2013年11月份的同比增幅皆超过20%。
评析2013年房价上行走势，主要分为三个阶段：阶段（2012年9月至2013年3月），表现为一线城市房价涨幅加速上涨。第二阶段（4月至9月），表现为一线城市房价涨幅显著趋缓，领涨优势不断缩小；第三阶段（2013年9月至今），表现为一线城市环比涨幅再现加速收窄，主要原因是一线城市面临房价过快上涨压力，陆续升级调控政策。
事件四
中央城镇化会议召开
事件12月12日-13日，中央城镇化工作会议召开。会议中提出要全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件； 重点发展城市群，以盘活存量为主，适当提高城市的住宅用地比例和容积率水平。
评析 对建制镇、小城市以及中等城市落户限制的放开，意味着未来中小城市的人口将会有显著增长，相伴随的会引致房地产市场有较大的发展。会议提出的重点发展城市群，适当提高城市住宅用地比例，意味着各城市，特别是特大和大城市，将会出现中心城区“退二进三”的城市更新，未来房地产市场供应规模将会增加，城市的综合承载能力也将大幅提高。
事件五
高价地现象成热点
事件2013年以来，土地市场异常活跃。上半年在经过对“国五条”等调控政策的消化后，5月开始，土地市场率先拉开了反弹的序幕，进入9月，“地王”现象愈演愈烈：9月2日天津（楼盘）宅地单价“地王”出现，两天之后北京农展馆“地王”即以创纪录的7.3万元/平方米的楼面价出现，9月5日上海就诞生了总价高达217.7亿元的新“地王”，同一天，杭州（楼盘）和苏州（楼盘）也有两幅“地王”出炉。
评析“地王”的产生是多种因素共同推动的。首先，今年房企纷纷加紧了土地储备；其次，房企资金明显改善，除个别地产巨头外，一些成长型企业为了迅速获得品牌溢价效应，也投入巨资拿地；再次，由于我国经济增长持续放缓，地方政府也需要通过土地收入来弥补财政；最后，一线城市优质地块紧缺，激烈的市场竞争也抬高了地价。
事件六
温州（楼盘）楼市持续降温
事件 温州房价延续了2011年以来持续下行态势。数据显示，2013年11月，温州新建住宅价格指数环比下跌0.5%，同比下跌1.1%，是70个大中城市中同环比均下跌的城市，也是温州房价连续27个月同比下跌。温州市房产交易中心数据显示，与2011年相比，目前温州商品房价格平均缩水26%。国土资源部公布的城市地价监测数据显示，2013年第三季度主要监测城市的综合地价中，仅有温州的环比和同比均为负。
评析 温州楼市迅速降温，原因主要有两方面：首先是由于前几年投资投机需求所占比例过高，其次，是温州民营经济近两年受到较大冲击，经济不景气也抑制了部分购房需求。从温州楼市的供求角度看，近两年政府加大了土地供应力度，2013年上半年温州土地供应量已超过了2012年全年的供应总量。此外，温州新建商品房库存也明显增加，截至2013年11月底，温州新房库存达369万平方米。
事件七
二手房征20%个税
事件3月1日，国务院办公厅发布了 《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，《通知》 明确，税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。新政出台后的一周，各地房产交易中心均被赶来过户的购房者挤满。
评析 此前个人所得税征收主要按两种方案执行：种是差额部分的20%，第二种是房价的1%-2%。一般都是按后者执行。此次新政明确是按照转让差额的20%征收，短期给二手房市场带来不利影响：市场中，卖家的议价能力比较强，增加的个税势必会部分转嫁给刚性自住性购房者，从而增加购房者的负担。
事件八
房企海外扩张加速
事件2013年年初，万科与美国铁狮门签署协议，将合作开发美国旧金山富升街201地块； 万达继2012年斥巨资收购美国AMC后，接连投资俄罗斯北高加索度假项目及与印度信实集团合作开发项目。不少房企将马来西亚作为海外扩张的站，包括碧桂园和富力等房企，甚至非洲市场也成为房企新的目的地。从2013年1月份披露的房企海外投资规模来看，当时公布的2012年投资额接近400亿元。2013年前11个月，海外融资就超过3000亿元。
评析 房企海外扩张有几大驱动力：首先，是国内的房地产政策环境，调控收紧带来了经营的高成本与高风险，在限购、限贷、房产税等调控政策下，房企拿地与销售存在不确定性，同时，国内融资环境收紧，也逼迫房企主动去海外“寻金”；其次，是品牌扩张的冲动，尽管部分企业谋求扩张，带有投机性，但绝大多数房企的扩张仍具较浓的战略色彩，如万达对海外酒店业的扩张步伐正在加大，这符合万达商业地产转型的总体要求；再次，是要迎合市场需求，目前国内购房者因为留学、就业、旅游等需求，纷纷将置业目光放在海外市场，房企贴近此类需求，在海外市场提供产品，有利于吸引高净值的群体；最后，有国际化视野的企业才具竞争力，房企选择海外某一站和某一项目，进行“边干边学”的探索，有助于深入了解海外市场。
事件九
土地增值税引争议
事件11月24日，央视《每周质量报告》曝光万科、富力、SOHO中国等45家房企8年欠交土地增值税超3.8万亿元。诸多房企纷纷否认“拖逃漏”等行为，国家税务总局有关负责人表示，这其实是对税收政策和征管方式存在误解和误读。
评析 土地增值税涉及较长的房产开发周期，对增值额的计算相对困难。部分税务部门考虑到征收成本较大，因此从纳税成本考虑则弱化了征收力度。该报道的价值在于，触发社会对房企及税费制度中的各类问题进行重新审视。
事件十
小产权房转正无望
事件11月22日，国土资源部、住房城乡建设部联合下发《关于坚决遏制违法建设、销售小产权房的紧急通知》，要求全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售小产权房行为。11月24日，国土资源部、住房城乡建设部联合召开视频会议，就坚决遏制违法建设、销售小产权房问题作出部署。
评析 十八届三中全会前后，不断有消息传出小产权房有望转正，尤其是“383方案”提出对已经形成的小产权房，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。十八届三中全会《决定》也明确规定“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”，该政策表述曾被视作小产权房的“救命稻草”。然而两部委此次针对小产权房的表态，使小产权房未来转正的希望破灭。
衡阳房天下，是衡阳房产网站中实力最强、布局最广、资讯海量的房地产门户网站。以服务衡阳房地产相关行业及广大购房者为宗旨，为用户提供实时海量的衡阳房产新闻资讯、衡阳房价走势、衡阳楼盘详情、衡阳楼市动态、业主论坛等内容。衡阳房天下已成为衡阳用户、最活跃的购房互动平台。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
