[摘要] 这一年多时间，我跟很多朋友，其中有房地产开发商、有营销经理、有政府部门的官员、有媒体同行、也有商品房消费者，谈过衡阳商品房的供需矛盾问题。
这一年多时间，我跟很多朋友，其中有房地产开发商、有营销经理、有政府部门的官员、有媒体同行、也有商品房消费者，谈过衡阳商品房的供需矛盾问题。我就像一个“忧天”的“杞人”，也像一个“喋喋不休”的“怨妇”，不停地诉说着“衡阳商品房供需矛盾在不停地拉大”。
当然，我没有去做细致的调查统计，我只是凭着自己行走在这个江湖，这个江湖给予我似乎越来越清晰的印象。所以，很多人对于我的论调都不以为然，而其中逐利的开发商更嗤之以鼻，新项目开发建设不亦乐乎。
我原来的观点以为：一方面，走马衡阳城市，到处都是房地产项目在开发建设，而且一个项目比一个项目规模大，楼盘数量之多、商品房体量之大、增长速度之快，引人侧目。另一方面，在房产税风声渐紧、反腐雷霆万钧的社会背景下，原本是房产消费主力的公务员以及改善型消费者，正以我们看得见的速度在退出市场，“供涨需消”之间，市场的供需矛盾焉有不扩大之理？
这是一个简单的推论。人们对于城市化进程所带来的农村人口进城等刚需的房产消费潜力，始终抱有坚定的信心与信念。当然，支撑这一点的，还有各个楼盘都还有不错的消化业绩。
于是，我的担忧便被当成了一个笑话。
说真的，我也唯愿自己的担忧是一个笑话。
供需矛盾，被吹大的“气球”
前些日子，一个媒体同行在微信中给我发了一条信息，信息的内容如下“据衡阳房地产数据中心统计，截止2014年5月18日衡阳市商品房存量已经突破500万方，可售套数约4.7万套，而同期北京市的存量房达到历史新高为7.5万套，衡阳约为北京的六成。2014年1月1日至5月18日，衡阳市共销售商品房(住宅与非住宅)105万方，平均每个月消化19万方，500万方的库存按此速度够衡阳消化26个月。”
说实话，看到这条信息我的印象很震惊，内心突然就冒出这样一句话“没想到衡阳商品房的供需矛盾已经这么大了！”我以为这条信息是内部的一种交流，比较神秘，所以这位朋友才会以私信的方式发给我，所以我也同样非快地以私信的方式转给了几位房地产开发商。
然而，在后来朋友圈的浏览中，我数次见到了圈内朋友对这条信息的转发。至此，我才明白，原来这条信息已经以小众的渠道进行了大范围的扩散。看朋友们转发这条信息引出的评论，我也知道所有人和我一样，对于这条信息都很震惊。而其中很多人显然还有一种看热闹的情绪。
此时，我反倒有了一些思考。在脑海中把自己对于衡阳楼市的一些了解过了一下，我知道这组数据应该不会是它述说的那样简单。于是，我给前面发了私信的开发商朋友追加了一条信息：“数据应该有些问题，我调查一下再告知。”
我给信息中所提到的“房地产数据中心”(本为衡阳市房产管理局的“房地产信息中心”)钟熙荣主任去了电话，钟主任就这组数据详细地向我做了一个解释——数据确实是他们中心的后台数据系统统计出来的，数字也没有错，然而却存在表述上的片面性。数据中所指的500万平方米存量，是指办理了预售但没有网签成交合同的所有商品房。这个里面就有两个问题，一是网签具有一定滞后性；二是包含了商业地产和车库、地下停车场的所有商品房物业。钟主任说，商业地产和车库、停车场的体量是很大的，因为很多商业地产项目，开发商都会持有相当大部分不对外销售，而车库、地下停车场的销售比例就更少，存货更多。
我把这了解到的信息发在微信朋友圈，希望能起到正视听、引思索的作用。
做一些调查，正一下视听，不是说我要为衡阳商品房的供需矛盾做一个扭负为正的解说。而是我觉得如果真得像信息说的那样，给人们传递出一种大厦将倾的概念，既有违事实，也不符合我自己“供需矛盾在加大，但至少目前还没有达到很危险的境地”的认识。
那么，我做了一种假设：假设这统计出来的500万库存打个对折，商品住宅的库存为250万平方，按照这两年衡阳商品住宅的消化水平，这250万需要一年的时间。也就是说，假设从5月18日起衡阳不再新批预售，到明年5月18日，衡阳市场都会有房子卖的。
当然，这只是一种假设，也是一种说笑。可以肯定，在今年接下来的7个月时间里，保守地估计衡阳城区还会有至少200万平方的新批预售商品住宅。450万的供应量，乐观地估计会有250万的消化量(全年乐观预计350万消化量，至5月18日消化105万)，除去商业地产物业消化，供销比基本会达到2：1。
我手里面还有年初做的一份市场调查，被调查的32个大大小小的楼盘(都是住宅)，它们今年的供应量总额超过了300万平方。
这个数据，当然是我用来一定程度佐证前述数据的。
供需矛盾，被吹大的“气球”
我想要表达的还有：随着时间的推进，商品房市场还有很多的楼盘要上市销售，商品房的供应量还会持续加大。而从长远来看，更令我对衡阳商品房供应量担心的是，一方面开发商手中握持有仍然相当多的存量土地要开发；另一方面，本届市委政府提出的三大城市工程，即来雁新城、滨江新区、东洲岛综合开发，其浩大的规模，无疑将产生更多的商品房供应。
我所担心的问题在于，供应量的快速大幅增长，是否有相应的消化能力来承载？又做一个假设，假设衡阳城区未来人口增加100万，大约30万户家庭，假设他们都会在这十年中买房，即未来衡阳城区住房需求量是30万套，假设这些全部都购买新建商品住宅，约3000万平方米。这是真正的刚需。改善型需求量，我们应该要把二手房供应量进行一个冲抵，也就是说改善型需求量与原住民的刚需量应该要是一个大致的相等。(一方面，有房的市民未来应该不会持有多套住房，二来城市住房梯次消费以及二手房市场的活跃)。按照当前衡阳每年的住房去化水平，新建商品住宅的潜在需求量与实际消化量大抵旗鼓相当。问题在于，未来十年，衡阳的新建商品住宅会只这个数吗？如果以现在这样的开发供应增长速度？基本可以肯定供需要差距会持续扩大。
这个假定，当然只是我一点非常非常粗浅的想法，肯定存在许多漏洞，朋友们看到这里，不妨用你所掌握的信息和知识，去重新假设一下。
文章的末尾，我还想说一下自己的另一个观点：国家的宏观调控中说，有些城市的房价虚高，其重要原因在于供应量少，物以稀为贵嘛。那么，很多人说衡阳房价一直没有大幅升上去，是不是因为供应量大呢？如果供需矛盾进一步突出，那么衡阳房价会不会还会跌呢？业内又都说衡阳房价是“成本推动型”，如果房价下跌，衡阳楼市又是不是真的危险了？
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