[摘要] 中国楼市在经历了2013年的量价齐升后，多年来节节上涨的房价在2014年开始降温。2015年楼市又将呈何走势?谁又能成为真正的“预言帝”?
中国楼市在经历了2013年的量价齐升后，多年来节节上涨的房价在2014年开始降温。2015年楼市又将呈何走势?谁又能成为真正的“预言帝”?
预言一：2015房价或现5%涨幅
刚刚过去的2014年，房地产市场的大变化莫过于限购政策的取消。据了解，目前仍在执行限购政策的只剩下北京、上海、深圳、广州以及三亚5个城市。
谈到取消限购政策的市场影响，旭辉集团董事长林中表示，“政策短期来看没有什么影响，但是中长期是利好的。”
林中分析认为，楼市限购政策取消扩大了市场购买基数，其实大部分城市自用需求都在90%以上，投资类需求不到10%，“这些城市放开限购之后对市场不会有很大冲击和变化”。“我认为这个政策的利好作用需要时间，可能是9个月或者一年。”林中说。
回顾过去的一年，楼市“降价潮”、销售遇阻、库存积压等问题困扰着不少城市和开发商，房地产市场再度进入新一轮调整周期。不过，在林中看来，“2014年式”的调整，只是房地产发展周期中的波段调整，不是有些人认为的楼市泡沫破裂和硬着陆。“所以，我们对这个行业的长期发展和行情有信心，至少十年内不会有任何问题。”
总体来说，2015年的市场会比2014年好。从平均看，预测交易量会有5%-8%之间的成长，房价可能会有5%的平均涨幅。
谈到2015年的房地产发展趋势，林中表示：“政策利好、央行降息 等因素正在改变市场预期和心理，预计明年5、6月份市场会恢复，量价重新进入成长轨迹，开发商的库存会回到12个月的健康水平，供需正常的城市，比如上海和深圳，楼价会涨的快。”
新的楼市背景下，房地产企业面临更多的机遇和挑战。据了解，2014年旭辉实现了销售的逆市增长，现金流顺畅。即便如此，林中坦言，旭辉在土地扩张方面仍保持谨慎态度，继续秉持“不拿高价地，不拿地王”的原则。接下来，旭辉希望能将净负债率降到50%，每年从销售额中拿出30%的钱买土地，并做到15%的利润率。
对于陷入观望中的购房者们，林中后建议称，要综合考虑政策利好、市场行情及自身需求等多方面的因素，做出合适的选择。
预言二：2015年商品房销售价格会越来越贵
任志强在诺亚财富举办的北京财富峰会上表示，北京今年发的公告透露消息说，今年住宅供应土地量还在继续减少，而保障性住房的比例不变，换句话说商品房会越来越贵。
对于2015年房地产发展趋势，任志强预测，今年房地产发展可能会接近2013年水平，价格不一定快速上涨，因为还有超过6.2万平米的库存面积，所以去化需要时间。
但投资增速一定会下降，到2015年9月份才会出现反弹。但他预计，2015年第四季度房价还会继续上涨，至于原因，他没解释太多。
对于提出的老百姓买房子什么时候合适的问题，任志强现场开炮，这是傻的问题，都问了十几年了，还在问，只要有钱，什么时候买都行。
他指出，2014年各地出台的政策都是因地制宜。像北京是人口急剧增长，操作的是反响措施，把人轰走，控制城市人口增长速度。
我们很希望市场化，但中国房地产市场不可能市场化，市场化的前提是土地私有化，但土地被国家垄断，政府可以增可以减，开发商要拿地必须从政府手里买地。
2014年房地产投资下降，下降至少一半，净投资也在下降，这就是政府很多措施不到位导致的。如果今年库存情况消化好的话，投资增速会好一点。
目前，当土地资源稀缺的时候，政府无法调节房价。北京一月份土地均价已经5万多，楼面地价已经5万8。再加上各方面税收，楼面地价成本接近7万，这种情况下不可能指望价格下降。
预言三：将有刺激措施防止住房投资下滑
近日，麦格理发布报告称，2014年12月内地房地产市场数据令人吃惊，销售情况虽然改善，但住房投资及新项目动工进一步恶化。麦格理预期会有更多宽松措施以促进销售并诱使开发商重回土地市场。
麦格理指出，去年12月住房投资按年下跌2.8%，是12年以来首次下跌，较去年10月及11月明显下跌，而总建筑面积按年下跌26%，按月下跌12%，令全年总建筑面积按年下跌10.7%，是第二次出现全年下跌，而对上一次下跌是2012年，当时跌幅较为温和(-6.7%)。
麦格理认为，12月的疲弱数据反而强化了其对内房板块的看好，降温措施推出的风险近乎零，而过去三年房价稍为平坦，使得收入正在上升的家庭较能负担。
此外，麦格理还预期未来将会有更多刺激措施以防止住房投资下滑，主要是向行业注入更多流动性，包括放宽买家的房贷及向开发商提供较宽松的融资，又或是提供补贴。
另悉，1月20日，麦格理集团对2014中国GDP数据发布评论认为，尽管今年房地产市场可能会温和复苏，但当地政府财政状况以及小城市累计的高额库存带来的风险可能会施压经济下行。
预言四：2015年三四线城市楼市或将复苏
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫反思2014年楼市预测：总体看全年量跌价稳，逐步回落，总体差于2013年。上半年低迷寒冷为主，下半年降温回暖。一季度降温，二季度寒冷，三季收窄，四季度平稳。一线、二线重要城市量跌价升，三四线城市量降价跌。
谢逸枫认为，2013年-2014年中国楼市分化的态势已延续至2015年，城市之间的分化很明显，特别是供需周期、复苏时间、房企业绩、房价涨跌方面。
但是二三四线城市除个别城市外，会随着政策利好、市场复苏、需求释放、库存去化加快，供需与复苏时间节点上不同。
一方面是按70城成交看，市场供需与去库存周期及房贷落实情况不同，一线城市会先复苏，二、三、四线后复苏。
从成交量看，12月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅成交套数环比增长均在15%以上，远高于平均水平。
另一方面是，一、二、三、四线城市的复苏的幅度不同。按70城房价看，一线城市复苏的力度比较大，二、三、四线城市复苏力度相对小。因此，2015年楼市预计在今年9月反弹，价格拐点在2015年上半年出现。
预言五：2015年还会有一系列救市政策
独立经济学家陈宝存认为，2014年，一系列救市措施出台，但市场并未有显著反弹，但我认为楼市复苏应该会很快到来。实际上2014年并不是表现差的一年，只能说比2013年差一点。
这几年，的整个房地产形势越来越好，包括从销售面积和销售价格来看，都是一路走高的，从2014年开始，短期内有一个波动。
去年5月份开始，就开始了一系列的救市政策，比如“930”信贷政策降准降息，这个政策要落定对市场要有积极作用至少需要半年的时间。
因此，在“9.30”降准降息调整后，2015年3、4月份，我认为是房地产市场的复苏阶段。
另有预测，今年还会有两到三次降准降息，2015年还会有一系列救市政策，政府可能还会出台一系列相对更宽松的措施。
可能是在契税方面、包括一线城市限购可能在条件上有一些松动等。再比如2008年的时候即出台政策，购房满五年可以减免契税，现在可能改成满两年，类似这种政策是可能出台的。
预言六：中国房地产行业还会继续前行
观察家智库专家叶强表示，世界经济的不稳定，中国经济又在进行调整，对各行各业都会有影响。
这种影响房地产行业也不能独善其身，但中国是人口大国，经济要稳定而持续的发展，城市化进程还在持续，中国经济发展是不平衡的，也导致了房地产发展不平衡。
一线城市需求大、单价高，二线城市需求旺盛，价格比较稳定，三四线城市短期内供应大于需求，所以中国地产情况不能一概而论。
另外企业的生存、发展、倒闭都是非常正常的事情，一方面与大的经济气候有关，另一方面与企业本身的经营方式有很大的关系。比如是否盲目扩张，是否遵纪守法等等。
房地产企业也不能例外，优胜劣汰是必然的市场法则，在经济环境好的时候，差的企业能生存，当经济变冷，底子薄的企业自然就难以度过冬天，这是很自然的事情。
那么对于中国经济而言，地产的推动与贡献是不言而喻的，这个行业还会继续发展，中国房地产行业还会继续前行。
预言七：2015年消化现有库存比较困难
太平华西区项目开发及顾问部高级助理董事罗元均指出，在庞大的供应量和持续低迷的宏观经济共同作用之下，预计要消化现有库存需要经过较长的一段时间。
国家虽已采取降息、“9•30”房贷新政等政策来刺激楼市，但货币政策的整体方向未变，投资活动仍趋于保守，房地产市场的销售只能遵循市场的供需规则。
同时，虽然部分开发商已经刻意减缓工程进度以推迟项目的入市时间，但是供应速度还是超过了当前的销售速度。
罗元均认为，虽然2015年初内地房地产股依旧领涨，但从2014年整体市场的表现上来看，房地产市场已经大不如前了。
在短期内，央行降息或是出台地产新政的确会刺激地产股的升涨，然而长期来看，由于国家宏观经济不景气的现状和房地产市场早已存在诸多问题等因素，地产股在未来的一年的前景并不被看好。
中国房地产市场现有项目过多以及中小开发人员不够理智的计划将共同作用于未来地产股的走势，地产股在接下来的一年不得不面对增速减慢甚至下跌的情况。
值得注意的是，中国的房地产市场中，大型开发商的市场份额在不断的增加，中小型房企的生存状况岌岌可危。在未来的一年里，中小型房企将会面临难贷款、难拿地、难去化等诸多困难，从而停止运营。
预言八：2015年一线城市房价出现大幅下滑的可能性很小
观察家智库专家巫保民表示，限购政策的变动主要取决于市场情况、城市情况以及政府的思维方式。
北京、上海分别为中国的政治中心和经济中心城市，人口增长压力大，限购作为调控人口规模的工具之一，其放宽的可能性相对更小。
但在宏观经济走低，投资和出口增速大幅放缓的背景下，如果市场出现较为极端的情况，为托市适当地放宽政策也是可能的，比如分区域差别对待。
目前住宅市场环境及市场预期并不乐观，据国家统计局近日发布的数据，北京、上海、广州、深圳四大城市中，11月份房价分别同比下降了2.6%、3.5%、3.8%和2%，跌幅较10月份都有所加大。
其中北京、深圳市也是今年连续第二个月出现房价同比下跌，上海和广州则是连续第三个月下跌。但作为有大量需求和消费实力的一线城市，要在15年房价出现大幅下滑的可能性也是很小。
因此，总的来说可能性不大，即使市场进一步恶化，四个城市也可能在这一政策上采用不同的方式。
预言九：2015年房地产投资信托基金（REITS）试点范围会扩大但难市场化
房地产经理人联合会理事、中睿营销董事总经理何良栩表示，从2014试点情况来看，投资信托资金在不动产中尝试开展来看，取得了一定促进作用。投资信托资金回报主要来自租金提高以及房产价值攀升，所以在大型连锁商业表现好的企业比如苏宁取得了不错市场表现。
目前看来短时间内，REITS还会在政府推动下按计划经济模式选择性去尝试，一时很难市场化，试点范围会扩大，但是可控状况下扩大。这一融资形式，还在摸着石头过河阶段，从量变到质变还有漫长过程，所以现在只能谈，能解决部分企业融资问题，还不能根本性解决行业问题。
预言十：不动产登记可能会导致高端二手房供应量增加
吉信行方圆置业董事总经理潘海认为，2014年12月，国务院公布《不动产登记暂行条例》定于2015年3月1日起施行。不动产登记可以说是在为房产税的开征进行铺路，但短期内对市场造成的影响有限。
不动产统一登记是征收房产税的必要基础，但真正实现摸清国民资产状况，还需要相当长一段时间。3月1日只是不动产登记暂行条例开始实施的时间，实际上不动产登记本质还是对国家及国民固定资产的一次摸底统计，从施行到落地还需要3—4年。
另一方面，不动产登记政策无论对地方政府还是开发商都是短期内利空楼市的。
对购房者来说，该条例直接影响市场的成交心理，更多的消费者倾向于少买房，特别是房地产税的开征对象大户型，除非开发商下调价格，否则难以保证销售速度。
对投资客来说，在投资的考虑下，非理性的投资需求也将被进一步挤出。
对拥有多套者来说，不动产登记将会导致新一轮的投资客集中抛售房产，高端二手房供应量有望增加，进一步打压房地产热特别是二手房价格，与此同时也将对一手房的价格产生影响。
从未来中国预期的经济增速走向来看，由于持续的经济结构调整，经济基本面有下行压力，经济增速可能由高速增长转为中速增长。
届时，尽管货币政策会定向宽松适度刺激宏观经济，楼市也会带来客观上的政策利好，但大多数城市的楼市仍然会面临去库存的压力，预计2015年房地产市场价格将维持平价跑量的特征，市场趋向平稳。
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