迷茫中 买几套房才够？

她理财  2015-04-01 09:07

[摘要] 3月30日下午，楼市重磅组合拳密集出台。央行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房低首付比例调整为不低于40%，并进一步下调公积金贷款首付比例。

说谁今天的重磅新闻吧。大家都知道：

1、降税。二手房的营业税高达5.5%，2年以上自住房不收的话，一段时期内交易量肯定变多，毕竟实打实的省钱了。一线城市一套房子少100~200万，仅税就能省10w。

2、降首付。二套房降到40%，前段时间已经调整离二套房的认定标准和贷款利率水平了，现在更进一步，直接降首付。

3、房地产股连涨。

给大家解读下新闻：

3月30日下午，楼市重磅组合拳密集出台。央行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房低首付比例调整为不低于40%，并进一步下调公积金贷款首付比例。

——有分析人士认为，一二线房价可能就此止跌，资本市场中的地产股将迎来持续利好。

小盒分析：房地产股连涨多日，这时候利好出尽，反而应该清仓了，不要追高，追高不健康。

央行网站消息显示，三部委联合发文，继续做好住房金融服务工作。其中，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

同时，通知显示，住房公积金贷款购买首套普通自住房的，低首付款比例为20%；首套房已经结清公积金贷款，为改善居住条件再次申请公积金贷款购买普通自住房的，低首付款比例为30%。

——不知道大家是否注意到，新闻用了一个词“支持改善性住房需求”。以前都说刚需，刚需是什么？青年人结婚、生孩子，外地人异地谋生，需要有个地方住，这个叫刚需；什么叫改善性住房？我有房，但是离孩子学校远、离公司远、人均面积太小、车位不够绿化不够……这些都是改善性需求。说白了就是：二套房乃至n套房。

小盒分析：有专业人士说，一、二线城市房价可能因此止跌回升。我认为，这是带量不带价的刺激。得分析现在的买方实力。

现在什么人对住房有刚需？

答案是：基本是90后。大学快或者已经毕业，准备结婚。

——谁都知道90后不穷，家里居住面积基本满足需求或者一部分的90后爸妈已经给孩子准备好房子了，所以尽管基数大，但是90后没有80后那么缺钱、缺房。所谓刚需，其实不那么刚。

另一部分刚需是城市化带来的，但那也是给二三线城市带量，北上广和一线城市大多数聚集的是各种投资需求的人，不是乡转城的刚需。

再说说什么人迫切需要“改善性住房”？

答案是：80后。

孩子都生了，有些满地跑了，上学怎么办？爸妈岁数大了，都接来身边了，但是房子不太够……80后从刚需开始就赶上了中国房价贵的时候，很少有人能一步到位，只能一步步腾笼换鸟、以小换大。所以这些人需要“改善”。

+还有少量的kb70后，各种踩不上点儿，不细说了。

那我请各位想想？背负巨大房贷压力的80后，有多少“改善性”实力？

——所以，房地产量价齐升指望消费者撑场子，真心不太可能。只能靠投资势力。而且头十几年大涨，靠的也不是“刚需”啊。

后再说说下一步：要是房产市场真回稳了甚至小涨了，你还买吗？

小盒自己的想法：

1、从降息降准开始，到现在降首付讲税率，从宏观来说，刺激肯定没到位。接下来还会不会有组合拳真的不好说。契税、印花税、贷款利率……我国不是没有0首付的历史，房子不是天卖就这么贵的。所以，不太急的人，不妨观望，这种市场的“时滞”往往很惊人。

2、经济下行已经是事实了。7%的增长率都得靠cpi撑着，萧条期现金为王，房产的流动性太差，常常有价无市，你买一套房2w3w一平的不少见，卖二手房可就不是那么回事儿了，可能几个月下来都是问的没有买的。

3、资产结构考虑下。全是实物资产的家庭资产结构，本来就是畸形的。以前房价连年翻番、大家抢着买的时候好变现，比例大点儿亦可，可今天，资本市场在蹭蹭涨资产市场按兵不动甚至不涨反跌，还敢继续买房，是不有点儿太自信了？

4、存量市场有多大。做个小调查，问问你家各年龄段的亲戚朋友，看看“缺房：不缺房：房子有点儿多”的人口比例，你就知道现在的存量市场有多大了。还能买吗？买了不住光交税、折旧啊？以后卖那么多新房谁买二手的啊？

所以，留现金在手，天下你有！

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