[摘要] 按需购房，某定而后动。
近，许多人的朋友圈都充斥着各个楼盘即将涨价的信息，有的还贴出像模像样的“红头文件”写着“关于要求XX地产各项目调整售价的通知”，这让不少购房者紧张万分，连记者都被朋友追问着是不是要抓紧时间下手，不过购房作为家庭大宗支出，尤其改善客户切忌头脑一热，被“牵着鼻子走”。
新年伊始，楼市可谓迎来了政策上的“大阳春”，3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款买房，低首付款比例调整为不低于40%。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，再次申请住房公积金买房，低首付款比例为30%。这样的政策对于“卖一买一”的改善型购房者无疑影响大，根据天津（楼盘）中原投资顾问部的数据，3月二手房市场成交快速升温，整体成交套数环比增长77.79%，数据证明不少人卖了手中的住房，跃跃欲试。
小换大注重空间实用性
根据天津中原投资顾问部的数据，3月天津一手住宅市场成交共计7828套，成交面积85.9万平米，环比上月上升124.33%，与去年同期相比上升10.26%。现在，“80后”已经成为社会中坚力量，步入了上有老下有小的生活阶段，于是改善需求日渐凸显。“自从孩子出生，我们的两居室感觉不够用了，正巧新政推出就赶紧来看看房。”正在看房的孙先生对记者说，“这次购房比较青睐于舒适性三居室，结婚的时候希望二人世界，现在有了孩子也需要父母过来搭把手，不能没有住的地方。”根据记者走访，这样“小换大”的购房者关注的就是户型，现在市面上有许多“紧凑型”三室甚至四室产品，置业顾问王小姐说：“有的过于紧凑的三室可利用空间还不如宽敞的两室，如果想真正得到舒适的居住享受，三室产品面积应该达到110-120平方米左右。”对于人口多的家庭来说，居室的数目只是对功能空间的低要求，配置得当的功能空间能使生活舒适而健康。
比如现在许多人更青睐双卫生间的居室，但专家提醒消费者，卫生间的个数和利用率是与居室数目、主人生活习惯相关的。比如屋子少、不经常有客人的人家，就没有必要追求过多的卫生间。同时，不要忽视储藏室的设置。步入式更衣室或其他形式的储存空间非常实用，一般仅有两三平方米，折合成房价跟买卧室柜差不了多少，而且储藏室往往利用了边边角角的空间，实际上是对面积的节省。
近换远生活成本算细账
“新政出来后，这几天每天成交量都在7~8套房左右。”新梅江板块一楼盘置业顾问说，她每天都要接待二三十拨来看房的人。“今天是因为下雨，要不然售楼部（看房人）就满了。”记者了解到，用于改善居住水平的150平方米以上大户型和用于投资的50平方米以下小户型均出现销售井喷。
随着市内可选新房越来越少，价格也比较高，不少改善型购房者将目光投向环城四区甚至更远。在非市中心楼盘广告上经常可见“距离中心城区驾车仅需20”“周边生活配套一应俱全”等宣传口号，可见城市人对于生活便利还是很有需求的，然后广告中的承诺能否全部兑现就要有所保留了。“为改善居住环境而将房子从市中心迁至近或远郊一定要有心理准备。”一位“过来人”蒋女士对记者说，“即使开发商的承诺全部兑现，一个新小区从入住到成熟肯定还有一段时间，而且还要考虑教育资源、交通便利程度，小区环境以及周边环境是否提高了生活质量，还要看是否有医疗配套，作为上有老下有小的家庭，要进行综合考量。”
选择由近换远置业的话，就要根据家庭实际情况算一笔账，首先交通成本就会有大头的支出，如果有地铁、公交等公共交通的话也要考虑老人的出行问题，而且进出耗时太长，容易造成疲劳，习惯了市中心的便捷生活难免不适应。其次，有的偏远楼盘网络、有线电视、物管等软、硬件跟不上，由于购房价格低、周围人群不够密集，导致出租、出售价格也低，投资不大。改善型换房时要考虑到自己目前的经济实力是否能够承担外，还应考虑到日后的生活费用、孩子的教育费用等，尤其要优先考虑换房后，自己是否有足够的资金来保证未来孩子的教育费用。
平层换多层家庭构成是关键
不少人向往复式住宅甚至别墅的居住环境，时至今日拥有多层的住宅不再是巨富之家的象征，相信每个人身边都有不少朋友购置了别墅或复式产品。
“从去年开始，随着首创等开发商在津南片区开发大片经济型别墅，近期随着新政策落地和二套房降首付的利好，致使改善型购房者大规模入市，天津别墅市场大有增量，尤其城市别墅销售情况大好。”天津中原地产投资顾问部住宅中心副总监焦仲伟说。很多年轻人在看过部分远郊经济型别墅的价格后都惊喜不已，“曾经觉得别墅产品高不可攀，现在看来200多万元就可以买一栋经济型别墅了，还有市里的一些复式公寓产品价格也非常合适，我们都很动心。”一位正在看房的年轻人感叹。“房地产进入白银时代，土地资源日渐稀缺，客户群体开始转移，开发商在打造别墅类产品时，在产品规划设计上出现了比较明显的变化。”天津财经大学经济学院教授、经济学博士丛屹认为，“新兴的别墅买家多低调务实，更注重产品的居住舒适度，这部分人在改善居住环境时，对于经济型别墅的需求比较多。”
不过，记者必须提醒部分头脑过热的年轻购房者，购买别墅或复式产品务必参考自己的家庭构成，如果要与老人同住，家里的楼梯难免造成生活的不便，如果有未满7岁的儿童，楼梯肯定也是一个重大安全隐患，无疑给家庭成员添加了生活负担。此外，多层住宅高昂的装修费用、保洁都是需要更多后续财力支持的，不是只看一个相对低廉的总房款就够了的。
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