[摘要] 2100年之后，哪里会成为全球房地产投资热点?人口统计学预测给出的答案竟是索马里首都摩加迪沙以北的滨海度假小屋!
2100年之后，哪里会成为全球房地产投资热点?人口统计学预测给出的答案竟是索马里首都摩加迪沙以北的滨海度假小屋!
“下一代大西洋”
据英国《金融时报》报道，来自瑞典的公共健康学教授及可视化数据专家汉斯·罗斯林(Hans Rosling)基于人口统计学的大数据提出，“印度洋将成为下一代的大西洋”。
罗斯林称，2100年之前，世界城市人口预计增长30亿，其中1/3将会在亚洲，其余2/3则在非洲。
按照罗斯林的理论，几十年之后，摩加迪沙北部绵延而细软的沙滩将成为亚洲中产阶级“偷得浮生半日闲”的度假胜地。
但是，高瞻远瞩的投资标的绝不止索马里海滩一处。
全球都市化为手握大把资金的投资者带来了绝佳的商机和前所未有的想象空间。
罗斯林从城市人口的日常需要中看到了大量的商业机会：“许多新城市需要兴建，交通设施需要改善，能源设备需要投入。”
“满足普通家庭的日常需要是典型的财富之源，在新兴市场中，住房、教育、交通、娱乐等等需求尤其巨大，”罗斯林称。
罗斯林的理论得到了一些投资业者的共鸣。
“随着都市的大量崛起，尤其是在亚洲和中东，投资者们四处寻找投资机会，”瑞银财富管理全球投资总监马克·海菲尔(Mark Haefele)称。
城市基础设施建设，房地产，食品制造，水资源和医疗卫生等行业都需要大量的投资。海菲尔称，一些亚洲投资者已经开始购买澳洲奶牛场就是好的例子。
亚洲中等收入人口将超30亿
根据联合国预测，尼日利亚将领先世界，成为本世纪发展快的国家。到2100年，尼日利亚人口将从目前的1.84亿激增至10亿，成为中国和印度之后的第三大人口大国。
但是，地产投资不仅仅跟人口的数量有关，居民收入水平也是非常重要的参考依据。
亚洲目前中等收入人口数量约为5.25亿，并且还在以领先世界的速度迅速增长。根据布鲁金斯学会的预计，到2030年，整个亚洲地区的中等收入人口将会突破30亿。此外，印度将以12.8万亿美元的中等收入人群消费水平成为世界大消费国。
地产商太平戴维斯全球研究主管约兰德·巴尔内斯(Yolande Barnes)称，亚洲的度假胜地正在令投资者趋之若鹜。“亚洲地区所产生的巨大财富已经令城市得到巨大发展，但是休闲旅游地产的受益有限。”
“不过，欧洲人喜欢躺在沙滩上晒太阳并不意味着中国的中等收入人群也喜欢这么干，”巴尔内斯说。
根据布鲁金斯学会的研究，与亚洲形成鲜明对比的是，北美地区的中等收入人口预计小幅缩减1600万，而这恰好是欧洲地区的预计增量。2009年，美国中等收入人群年消费总额约为4.4万亿美元，而2030年预计将会减少至4万亿美元。
研究指出，西方发达经济体中等收入人群数量大幅减少部分归咎于人口的减少。
联合国预计，受低生育率影响，日本未来将会减少4200万人口，德国也将减少2600万人口，许多发达经济体的年轻群体数量也将出现大幅减少。
德意志银行在2012年发布的一份报告称，2010年到2020年间，欧洲地区20到30岁的年轻人口将会缩减1/5。这意味着，青年学生的住宿需求、潮流零售店铺、小户型住房和健身房等需求将会大幅缩水。
人口缩减的投资机会
不过，即便在人口缩减的国家里，通过人口统计学分析，依旧能够挖掘潜在的投资机会。
例如，欧洲地区的老龄人口为老龄地产，养老院，医疗设施，甚至高尔夫球场等方面带来强大需求，一些欧洲地产公司已经闻风而动。
英国地产公司Barratt Developments已经把之前针对年轻家庭的首套住房的发展战略转移到老龄化社区开发上，这种早在美国的社区理念把住宅划分为多个半独立空间，创造适合“三代同堂”的家庭模式。
德意志银行的研究指出，在成熟经济体中，年轻一代多集中在城市当中，而老龄化人口则更愿意住在小村镇。
欧洲第二大上市房企Klépierre总裁劳伦·莫雷尔(Laurent Morel)称：“人口增长能在短时间内转化为经济增长动能，这样的增长既来自于本地人口也来自外来人口。”
尽管身处经济疲弱的法国，莫雷尔仍旧看好巴黎东部，图卢兹和蒙彼利埃等地区的地产投资空间，这些地区的人口每5到6年就会增加10万左右。
“当某地增加10万人口时，我们就可以在那里建一座新的购物中心了。目前我们拥有蒙彼利埃6座大型商场中的4座，并且我们还在各个击破，”莫雷尔称。
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