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土地供应受限才是解决房地产供求问题的核心所在

丁祖昱评楼市   2015-04-16 08:37

[摘要] 三月末,央行、银监会、国土资源部、住建部,分别出台了相关政策,大家目光都被“330”的二套房和营业税的政策吸引过去,相对忽视了之前3月27日国土资源部、住建部联合发布的政策。

三月末,央行、银监会、国土资源部、住建部,分别出台了相关政策,大家目光都被“330”的二套房和营业税的政策吸引过去,相对忽视了之前3月27日国土资源部、住建部联合发布的政策。但“327”政策正是对房地产行业长期发展有着至关重要的作用。

“327”政策中特别提到“住房供应明显偏多的市、县,或在建住宅用地规模过大的市、县,应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应”,要求供应过量市县对土地供应要有所限制。从近几天部分地方政府发布的土地供应计划中,我们也看到去化压力较大的城市都或多或少的调低了土地供应,如哈尔滨、杭州、无锡,均大幅调低了今年的土地供应计划,其中哈尔滨经营性土地计划供应更是由2014年的1310公顷下调至481公顷。

不过目前公布供应计划的城市,还不是供求关系失衡突出的一类,其他消化周期超过20个月、土地消化周期超过三年的城市,可能更需要在土地供应上作出限制,如沈阳、宁波、青岛、鄂尔多斯、温州、营口等市均是如此。

、核心的作用即调节整体市场供求关系。“330”政策是从需求端解决购买问题,但国土资源部和住建部的政策却是从供应端解决。相对来说,供应端更容易控制,政府操作力度更大,但历年地方政府在供应端的控制都有问题。根源在于是土地出让是个地方财政的主要来源,很多城市的市政建设、经济发展都离不开土地财政。这次如果能够下定决心,对供求出问题的城市加大土地控制力度,有助于解决整体供求问题。

第二,有助于降低开发企业成本。去年整体市场出现转折,企业压力巨大。卖不掉房是一个方面,另外即使卖掉也不赚钱,其中对利润影响大的就是土地成本。如果终房企都赚不到钱,那么地价再高也是无本之木,必须调整。与其一年年只把基准地价提高,还不如随行就市,真正让市场决定土地价格。国土资源部和住建部发布的这次相关政策,也对土地成本的调整有很大促进作用。

第三,该项政策如果能够长期坚持,也能够让地方政府杀出一条血路,让地方经济发展不再单纯依赖房地产。当前太多地方政府对房地产依赖度过高,一旦房地产市场出现转折、或者土地卖不掉,地方上就一筹莫展,这在过去五年经济发展过程多特别明显。考虑经济转型,要考虑新一轮的发展,必须要解决地方对房地产的依赖症。有了这些强制性的限制规定之后,地方政府也会被逼的去转型、去创新,能够不依赖房地产去发展来进行自身的发展。这可能对未来中国经济起到至关重要的影响。

因此,大家不关心的土地供应政策,反而是本次政策的核心与亮点。只有解决市场的供求问题,特别是进一步限制商业、办公、旅游等用地的过热现象,才能还给行业一个真正健康的市场,供应限制从今年开始。

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