[摘要] 中国社会科学院金融研究所研究员易宪容认为：央行降息并没有让国内房地产市场的风险真正降低，投资者要密切关注所产生的变化。
中国社会科学院金融研究所研究员易宪容认为：央行降息并没有让国内房地产市场的风险真正降低，投资者要密切关注所产生的变化。
中国降息奥妙：明降暗升你知道吗？中国财富为何持续飘向海外楼市？周小川为何急着给股市吃人参？中国央行降息之后是不停降准中国降息再落地如何影响楼市股市？中国降息推高房价的可能性为零谢逸枫：央行降息助楼市复苏稳增长中国楼市成交暴涨能持续多久？为何降息无法使中国经济脱离困境? 中国新一轮降息狂潮正在临近中国央行新一轮降息将至必助楼市复苏近，关于中国房地产市场的信息有些扑朔迷离，比如有报道称，由于330房贷新政策，改善性住房需求正在释放，因此，目前有14个城市的住房销售开始全面上升，房价也随之上涨，特别是一线城市的二手房市场，市场反价的现象十分普遍。
特别是央行近日又降息，更是推动国内房地产又可能走上2009年的繁荣之路。因此，有媒体认为，中国房地产市场筑底已经完成，房地产市场又开始走上了回升之路。
而这些信息反映到股市，房地产上市公司的股票又开始快速上涨。也就是说，随着一些一二线城市住房销售增长，市场预期中国房地产市场很快就可走出当前的困境。
但是，国际货币基金组织早几天公布的研究报告表示，如果以当前新动工量及两年后的销售量作为供求指标来计算中国住房未来供求情况。
他们先对中国以往的需求数据作回归分析，影响因素包括收入、城市化速度、非农业人口比例、住房价格等，以此计算出一个中期的住房需求增长率，结论是，中国未来住房年销售率为4.3%。
供应方面，只有新动工的住房逐渐减少，并让住房的需求快于供应，这样才能消化过高的住房库存。如果动工量持续下降，直到2017年之后才能回复温和增长水平。
也就是说，在这种情况下，直到2020年，当前过高的住房库存才能清理到正常水平。也就是说，按照国际货币基金组织的测算，当前中国住房的去库存化要花上6年的时间。
国际货币基金组织的报告还指出，当前中国房地产市场的大问题就是库存量过大或住房空置率过高，空置面积估计达10亿平方米，空置率比重在20%以上，而国际惯例正常合理的水平在5%-10%。
而10亿平方米空置的住房相当于当前中国一年的住房销售总面积。而在这10亿平方米的住房库存中，超过一半以上在三线以下的城市。
住房库存量过大在地理上分化十分严重。也就是说，中国三线以下城市的住房库存要想在短期内消化是不容易的。
还有，从国家统计局所公布的数据来看，今年一季度住房销售基本上处于下行的通道上。无论是销售金额及销售面积都是如此。
在这种情况下，不仅房地产开发投资快速下降，而且房地产开发商不敢进入土地市场拿地，因为，他们基本上不看好未来几年的住房市场。
即使4月份的数据出来，一线城市的住房销售会有一些城市（如一线城市）回光返照，但估计这种情况也是暂时的。
因为，当前中国住房市场大的问题是市场的周期性调整受行政性救市干预，无法按照市场的内在法则进行正常的调整。房价没有进行下行调整。
如果中国房地产市场的周期性调整无法进行，或人为干扰下而短暂终止，那么国内房地产市场的价格就会顶在高位而无法下来。
住房市场的价格不调整，那么中国房地产市场大消费需求就无法释放出来。这是化解中国房地产市场的风险核心所在，也是消化目前中国巨大的房地产库存的根本。
但是，当前政府的政策并没有把基点放在释放中国居民巨大的住房消费需求，而是让已经持有住房者进入市场，主要释放的是所谓的改善性住房需求或住房的投资需求。
而这些需求不仅十分有限，无法消化当前巨大的住房库存，而且这种需求的膨胀后结果只会把中国房地产泡沫吹得更大。即使央行昨天降息也是如此。
因为，前两次降息，即使到3月份贷款利率有所下降，但下降的幅度十分有限，只有0.22%（贷款基准利率下降了0.65%）。一般贷款利率仍然在6.78%，按揭贷款利率在6.01%。而且商业银行贷款利率上浮已经达到70%。
估计这次贷款利率下降，对降低贷款利率同样会十分有限。这不仅在于商业银行风险意识增加而不敢把贷款利率下降，而且在于存款利率上浮区间扩大，会增加银行的贷款成本，商业银行没有动力把贷款利率下浮。
就目前的情况来看，尽管政府一系列的救市政策主要是让已经持有住房的居民进入市场，但这些住房需求基本上是投资需求而不是消费需求（一套住房都可用于投资，两套以上的住房用于投资更是易如反掌）。
投资者进入，过高的房价就不会调整。这时除了投资需求者有能力进入之外，住房消费需求者有能力进入市场的是十分有限的。
还有，如果高房价下出现住房销售增长，房地产开发商的暴利仍然存在，那么这些地方的住房新供给还会增加，而不是会减少。因为，房地产开发商又会大举拿地进入市场，增加供给。
同时，少数一二线城市的住房销售增长及房价上涨，这很快就传染到三四城市的市场，从而使得三四线城市的住房市场的调整也开始出现停滞或僵持，及这些城市市场的风险增加。
也就是说，就目前的情况来看，尽管一些一二线城市的住房销售是有所回升，房地产市场看上去有所好转。
但实际上，如果国内住房市场没有经过真正的周期性调整，特别是没有经过房价下行的调整，并让住房消费需求释放出来，那么中国房地产市场的风险不仅没有减少反之在增加。
因为，按照现行的政府救市政策，会让有住房的人持有更多的住房，住房市场分配不均的情况更为严重。
由于已经持有住房者进入市场更多的是住房投资者而不是住房消费者，这样就容易把住房市场的价格顶在高位（投资者出价往往会高于消费者，这时住房消费者也没有支付能力进入市场，即使有优惠政策也是如此），房价更是难以向下调整。
这不仅会让住房的消费者更加无能力进入市场及释放住房消费需求，而且一线城市的高房价也容易成了三四线城市房价不下调的样板，从而使得房地产市场的周期性处于僵持状态。
而这种情况出现，尽管无法完全阻碍中国房地产市场周期性调整，但是会推迟中国房地产市场的周期性调整，让这种房地产市场周期性调整的成本上升。
也就是说，从当前中国房地产政策短期效果来看，可能让中国少数城市的住房市场销售出现好转，减缓中国经济增长下行的压力。
但是这种住房销售的增长把房价顶在高位并没有把中国居民大的住房消费释放出来，因此这样房地产投资销售增长是有限的、短期的、区域性的、不可持续的。
因此，政府的房地产政策重心仍然要放在遏制住房投资投机，去除住房的赚钱功能，让住房市场回归到消费者为主导的市场上来。
即使这次央行降息也是如此，也只是鼓励住房投资者进入市场。再加上即使央行降息，但在利率市场化改革深化的情况下，贷款利率的下降幅度会有限。
还有，如果央行降息可带来一些城市房地产短期繁荣，但是这些繁荣只是表面的，或只是会把房地产泡沫吹得更大。在这种情况下，国内房地产市场风险不仅没有降低，还可能会上升。
因此，央行降息，并没有让国内房地产市场的风险真正降低。房地产投资者要密切关注所产生的变化。
本文作者介绍：易宪容，中国社会科学院金融研究所研究员
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