五月房地产市场总结与六月展望

丁祖昱评楼市  2015-06-02 09:03

[摘要] 5月刚刚过去，全月市场可谓如火如荼，特别是在继4月成交快速回升之后，5月市场热度继续攀升，成交量又再上了一个台阶，市场表现与去年相比可谓一天一地，不可同日而语。

5月刚刚过去，全月市场可谓如火如荼，特别是在继4月成交快速回升之后，5月市场热度继续攀升，成交量又再上了一个台阶，市场表现与去年相比可谓一天一地，不可同日而语。5月的政策面也是比较给力，不但央行又一次降息，银监会表态允许对房地产开发贷款适当展期，地方层面也是积极落实各类刺激需求释放、加强去化的政策，如北京、天津、长沙等地即分别出台了下调二套房首付比例、上调贷款额度、放宽人均面积限制等方面的政策。

结合具体城市来看，一线城市方面，深圳表现为突出，5月份成交量达到66万平方米，环比增加43%，同比大涨153%;上海表现也依然亮眼，5月成交量达到105万方，同比上升110%，成交规模持续高位运行;北京、广州成交量同比增幅亦维持在四成左右的高位。二线城市当中，部分城市表现也相当惊人，其中武汉表现为抢眼，成交量达到181万方，环比上升20%，同比增加68%;合肥成交量亦是超过100万方，环比上升38%，同比上涨41%;福州5月成交量为35万方，相比 200万方左右的全年成交量而言，成交规模也已经达到了高位;还有去年同期楼市一片低迷的杭州、宁波，也是一改2014年颓势，成交量分别达到了 135万方和35万方，同比增幅均超过七成，环比来看也在持续快速上涨。三线城市也和一二线城市类似，同环比表现虽略逊一筹，整体走势还是基本同步。应该讲5月份大的亮点就是成交量的快速回升，真正应了“红五月”的称号。实际上成交本来还能再上一层楼，可惜受制于供应量的不足未能兑现。5月各线城市供应量均呈显著下滑，其中广州、海口、苏州、常州供应量环比下滑幅度更是超过了五成，合肥、杭州、南京等市下滑幅度也在两成以上。这也表明了一季度市场低迷期对于房企的巨大压力，以至于在市场有所回升之后，不少企业的供货节奏有些跟不上，错失了大好良机

对于具体项目来说，5月是中端及中高端项目“扬眉吐气”的一个月。随着二套房贷款政策的逐步落地，公积金政策的全面推进，对于二套房的改善性需求而言，5月可谓是去年以来好的一个月份。不少中高端项目，5月一个月的成交就超过去年全年，特别是深圳，连一些商办性质的公寓项目，在5月也是一售而空。中高端市场的火爆，究其原因，也是和当前股市的火爆密切相关，部分投资客户退出股市进入楼市，导致中高端项目成交暴涨。而随着股指再上台阶，以及之后出现的大幅波动(5月28日暴跌6.5%)，会有更多的投资者获利了结，对于这些拿着“热钱”的投资者而言，将投入到楼市买房改善居住条件，也是自然而然的事。因此，我也继续看好接下来半年的中高端市场。

房企方面，5月的表现也较为出色，万科绿地分列前二位，万科突破200亿，绿地也有望达到180亿，环比涨幅高达四城。而其他多家千亿企业，成交量也稳居百亿之上。房企喜人的销售表现也让大家又吃了一颗定心丸。

相对低迷的还是土地市场，据CRIC300城统计数据，5月份虽然土地成交面积环比上升了17.2% ，但成交总价仍在下滑，较4月减少了8%。相对去年四季度的火爆来说，目前是土地市场为低迷的阶段。对于大部分开发企业来讲，抓去化是共识，但对拿地的判断则大相径庭。特别是民营房企，今年在投资方面普遍相对谨慎，多家企业前5月拿地相比去年同期一落千丈。并且对政府来说，土地市场的低迷应该也是现阶段大的压力。

今天是6月1日，自然也要对6月市场进行展望，我认为成交的火爆，在6月应该还能继续保持。随着供应量的回升，市场也应该看高一线，我看好的城市包括一线城市及大多数二线城市，其中对改善及中高端住宅的去化尤为看好。6 月比较需要警惕的是部分楼盘的涨价欲望，从目前情况来看，虽然市场情况不错，但各家房企还是宜将去化作为要务，为了涨价影响去化，肯定还是得不偿失的;另外6月股市退出资金还会继续增加，稀缺性较强的高端项目，涨价可能性还是存在;6月金融政策估计还会继续发力，降准降息都是箭在弦上，如果出台，也会对当前市场再加一把火。所以站在现在这个时点，可以说火爆的6月已经到来!

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