[摘要] 编者按：转眼来到2015年年中，在多项利好政策推动下，楼市逐渐走出低迷状态。房地产市场也呈现出新的发展趋势，城市间分化加剧、豪宅扎堆入市、房企纷纷触网等...。。为此，中新网房产频道特推出系列年中策划，为您解读上半年楼市变局。
编者按：转眼来到2015年年中，在多项利好政策推动下，楼市逐渐走出低迷状态。房地产市场也呈现出新的发展趋势，城市间分化加剧、豪宅扎堆入市、房企纷纷触网等...。。为此，中新网房产频道特推出系列年中策划，为您解读上半年楼市变局。
2015年上半年，楼市在多轮政策推动下逐渐走出低谷，成交量上涨明显。在各大城市中，北京、上海等重点城市月成交量更是屡创新高。值得关注的是，楼市回暖的热潮中，北京豪宅产品表现尤其抢眼，特别是昔日各大高价地项目纷纷入市并持续热销，让2015“豪宅元年”热闹非常。
利好政策发力楼市走出低谷
从“降低首付”、“调整公积金贷款额度”，到“三次降准降息”，2015年上半年，楼市各项利好政策频现。政策组合拳持续发力，楼市购房需求不断释放，带动2015年上半年的房地产市场逐渐走出低迷。
据伟业我爱我家市场研究院提供的数据显示，2015年上半年，北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都等8大重点城市楼市交易量普遍走出低谷，尤其是在“330”新政之后，月度交易量屡创新高。
与新房市场相比，二手住宅交易量同比涨幅更加明显。例如在北京，来自链家地产市场研究中心的数据显示，截至6月28日，2015年上半年北京市二手住宅网签量为82319套，较去年同期上升88.6%。
成交量上涨的同时，房价也水涨船高，其中，北上广深一线城市的新房和二手房价格均表现为“稳中上涨”。深圳和上海房价在成交量涨幅较大的同时房价涨幅更加明显，而成交量涨幅相对平稳的北京和广州，房价则相对平稳。对此，链家地产市场研究部李巧玲对中新网房产频道表示，如果市场持续回暖，新房价格还会有上涨空间。
北京豪宅市场成交量创历史新高
在楼市整体量价齐升的背后，豪宅市场表现尤其抢眼，成为楼市一道独特的风景。在北京，各路明星高价楼盘纷纷登场，拟售价格不断创出新高。为此，业内形象地将2015年定义为“豪宅元年”。
来自亚豪机构的数据显示，2015年上半年，北京公寓豪宅市场(成交均价超过6万元/平米)以739套的成交量创下历史新高。分析称，这个创新高的成交量含金量颇高，不仅是因为成交量同比大涨127%，更为可贵的是成交量的增涨是建立在均价上涨的基础上。今年上半年，整体公寓豪宅市场的均价水平为87138元/平米，同比上涨19%。
2015年上半年，截止到6月24日北京豪宅市场成交情况。
提到豪宅，不能不提到影响北京楼市的“地王”项目，万柳地块、农展馆地块以及孙河地块等高价地项目曾经轰动京城，如今这些楼盘已经入市销售。
日前，融创中国北京壹号院举办全球发布会，备受关注的北京农展馆地王项目案名确定并正式亮相。早在去年12月份，融创农展馆地块7号楼51套房源已取得预售许可证，取证住宅的拟售均价为16.5023万元/平米，高单价达到190821元/平方米。不过，北京壹号院贵的房子还在后面。据称，项目临湖楼栋的产品价格将达到40万元/平米，这一价格将刷新北京楼盘单价记录。
据中新网房产频道梳理发现，相继入市的“地王”项目还有孙河地块的中粮瑞府。据北京市住建委网站公布的信息显示，已经取证的包括9个楼栋的48套房源，拟售单价大多在8万元至9万元以上。其中，19#住宅楼报价尤为扎眼，这栋楼的4套房拟售价格超过18万元/平米。同时，6月11日和28日，龙湖西局地块项目西宸原著两批次房源取得预售许可证，所有产品拟售价格超过10万元/平米，高平均拟售价达到18万元/平米。而在年初入市的万柳书院项目，销售均价达到16.5万元/平米，目前已经实现签约21套。
另据了解，未来北京楼市包括首开琅樾、保利东坝项目、恒大华府、佳兆业广场、骏豪中央公园广场、远洋刘娘府项目、泰禾西局项目等至少10多个项目，将以超10万每平米的价格陆续入市。
竞争加剧 中长期存去化压力
谈到上半年楼市热销尤其是高端项目的受捧，李巧玲分析称，由于持续不断的利好因素，促使刚需和改善性购房需求积极入市，整体去化率都有明显提升。在高端市场，很多高端项目占据城市稀缺地段，入市后大多表现出热销的现象。
众多豪宅项目入市，必然增加产品竞争压力。此时，开发商该如何打造产品，如何争夺市场有限的高端需求，恐怕还需要做好市场调研并在产品设计上下足功夫。
目前北京市场上单价超过10万元/平方米的项目已达20余个，由于部分豪宅需求已提前消耗，后期恐难有对等的需求量来维持现有市场热度。同时，北京市场超级豪宅的集中入市，致使市场竞争进入白热化，项目间的成交量会有较大分化。更为重要的是，豪宅项目鱼贯入市，已使供应已远超市场承载能力，中长期库存去化堪忧。
在李巧玲看来，开发商应该通过提高产品性价比来提高竞争力。不过，在库存去化方面，高端住宅市场与普通住宅市场不同，因为需求相对较少，消化周期也要更长一些。
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