[摘要] 在本轮股市剧烈调整之前，股票、偏股型基金以及股票型分级基金等产品一天之内结束募集，或不得不按比例配售等营销火爆的场面一再上演。这让公募基金产品阵营中的一名新兵——鹏华前海万科REITs(房地产信托 基金)封闭式混合型发起式证券 基金获批的消息暗淡了不少。
在本轮股市剧烈调整之前，股票、偏股型基金以及股票型分级基金等产品一天之内结束募集，或不得不按比例配售等营销火爆的场面一再上演。这让公募基金产品阵营中的一名新兵——鹏华前海万科REITs(房地产信托 基金)封闭式混合型发起式证券 基金获批的消息暗淡了不少。
其实，如果将上述基金看成公募领域又一革命性的产品并不为过。其核心的价值在于，房地产业借此可以在资产证券化后，完成公募化的一跃。房地产这类债券、股票之外的大家再熟悉不过的大类资产，将逐步进入居民的资产配置池。
在未来公募产品线的布局上，REITs可能是必不可少的一个重头板块。首只境内REITs产品花落鹏华基金，也并不令人意外，鹏华美国房地产基金(QDII)早在2011年便已面世。此次境内公募REITs破冰，必然会吸引国内一些大中型公募基金公司对REITs产品的研究与效仿。
众所周知，当下我国地产租赁市场的率并不高。商业地产质量更是参差不齐，能否提供长期稳定且具有竞争力的率有待考量。一旦未来产品 价值不明显，很可能只会沦为合作房企借机炒作的一个噱头。而从境外REITs产品发展路径来看，稳定持续的回报才是其规模上升的关键所在。
除了普遍的租售比过低之外，我国当前还存在以“隐性刚兑”信托为代表的无风险利率过高的问题，REITs产品在商业逻辑上尚有外部矛盾需克服。
许多人士认为鹏华前海万科REITs是一个特殊的个案，其运作过程难以复制。但笔者认为，鹏华前海万科REITs终能够创设成功，本身就具有非凡的意义，其他的问题倒显得没那么关键。发展当中的问题，会在发展当中解决，也必须在发展当中解决，而不能停滞等待问题的消弭。
REITs产品对于我国房地产金融的多元化，好处毋需多言。而且在中国房地产市场的 十年中，很多人享受到了红利，但也有更多的民众并未享受到。虽然除了直接购房，购买房地产信托产品也是之前民众进行房地产 的重要方式，但是动辄百万元的门槛，显然不如公募REITs普惠。
刨除在二级市场购买封闭基金的竞价盈亏，REITs的来源与股市、债市的相关性低到可以忽略不计，这无疑让目前信心不足的股市 者多了一种选择。
同时我们注意到， 部门对于REITs这样的金融创新，如何做到安全可控有序，费了心思。此产品发行总规模30亿份，以封闭式基金的法律结构为特点并通过证券交易所上市交易，一定时期内不再接受新的 。无法追加申购使得规模可控，二级市场交易又保证了在产品期满前一定的流动性。除一半用于购买前海万科公馆的资金权，另一半必须用于购买固定类的债券产品，压舱石意味明显。
鹏华前海万科REITs作为首只公募REITs，让基民在权益类资产与固定类资产之间多了一种资产配置的选择，尤其是经历过这次股市下跌的基民，可能会对这类产品多一种感触。
(作者为鑫元基金业务规划经理)
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