衡阳男子遭遇一房二卖 合同不一定解除

衡阳日报  2015-07-27 08:57

[摘要] 衡阳市民肖先生遭遇一房二卖，他向衡阳仲裁委员会提起仲裁，终仲裁委员会驳回了他的仲裁请求。律师解释称，肖先生已经取得房屋，不满足解除合法有效合同的三种途径。

衡阳市民肖先生遭遇一房二卖，他向衡阳仲裁委员会提起仲裁，终仲裁委员会驳回了他的仲裁请求。律师解释称，肖先生已经取得房屋，不满足解除合法有效合同的三种途径。

遭遇一房二卖，合同不一定解除

案件回放：肖先生遭遇一房二卖

2010年，肖某与A房地产开发有限公司（以下简称A房地产公司）签订《商品房买卖合同》。合同约定A房地产公司将自行开发的“某某项目”某某门面出售给肖某。

合同签订后，肖某按约向A房地产公司支付了全部购房款，A房地产公司也如约向肖某交付了该门面，肖某接收门面后出租给某企业作为商铺使用。房屋交付后，A房地产公司多次以书面通知、短信等形式通知肖某，要求其进行商品房的网签，肖某没有理会，导致房屋没有在房产局进行备案。

2014年，肖某以A房地产公司已将上述房屋卖与他人，并故意隐瞒房屋抵押的事实为由向衡阳仲裁委员会提起仲裁，请求解除双方于2010年某月某日签署的《商品房买卖合同》，同时裁决A房地产公司返还已付购房款、支付利息及赔偿已付购房款一倍的赔偿金。

案件结果：驳回合同解除仲裁请求

衡阳仲裁委员会认为，基于申请人与被申请人所签订的《商品房买卖合同》没有理由予以撤销，被申请人在与申请人签订《商品房买卖合同》时作为出卖人并没有高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第八条、第九条之情形。驳回申请人的仲裁请求。

律师释因：肖先生已取得房屋，不得主张解除合同

湖南居安律师事务所律师江辉分析，肖先生遇上了所谓的一房二卖，它是指出卖人同时或先后与两个或两个以上的人签订买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个或两个以上买受人。

从《合同法》的规定来看，解除合法有效的合同途径有三种：一是当事人双方协商一致解除；二是达到约定的合同解除条件时合同的解除；三是法律规定的解除条件，一般需要行为人的违约行为导致合同目的无法实现或者是合同已经无法履行。

因此，商品房买卖中的一房二卖并不必然导致合同的解除，只有在不能实现合同目的或者合同已经无法履行即无法取得商品房的情况下，根据法律规定可以依法解除合同。

如果买受人已经取得房屋或者可以取得房屋的情况下，即使出卖人存在一房二卖的情况，买受人也不得主张解除合同。

条款解读：三类六种情形，买受人可主张赔偿

根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房司法解释》）第八条、第九条规定，适用惩罚性赔偿需要同时满足三个条件：一是双方已经订立了商品房买卖合同；二是合同成立后，发生适用惩罚性赔偿的情形，必须已经导致商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除；三是因存在法律上的障碍，使购房者无法取得房屋。

根据《商品房司法解释》第八条、第九条、第十四条的规定，主要有以下三类六种情形，买受人可以向出卖人主张要求其承担不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿。

三类六种情形：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给案外第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给案外第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的；出卖人订立商品房买卖合同，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，而导致买卖合同无效或撤销、被解除的；出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，而导致合同无效或者被撤销、被解除的；出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经出卖给案外第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的。

本期普法员江辉

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