[摘要] 白银时代，住宅地产已接近天花板，房地产企业纷纷转型，商业地产是房企的主要转型方向之一。然而，在过去几年当中，这一领域已变成一片红海，据统计，在中国大陆地区各类开业的购物中心超过3500家，其中只有10%盈利。
白银时代，住宅地产已接近天花板，房地产企业纷纷转型，商业地产是房企的主要转型方向之一。然而，在过去几年当中，这一领域已变成一片红海，据统计，在中国大陆地区各类开业的购物中心超过3500家，其中只有10%盈利。
“购物中心业态式微的原因，一是电商的冲击，二是购物中心租金无节制地上涨。”金科商业管理有限公司总经理唐畅告诉中国房地产报记者。
在电商无孔不入的霸权之下，社区商业由于在居民步行范围之内满足各种基本需求，成功消解了电商“方便快捷”的优势，成为商业地产抵抗电商的“后堡垒”。刚刚被评为“中国A股上市房企十强”的金科也抓住了这个风口，全力布局社区商业。
“未来商业一定会回归到人身上，回归到我们身边的消费，社区型商业是商业未来的新高度。”在5月26日的中国社区商业发展高峰论坛上，唐畅发布了金科商业的全新战略，推出“金蛋糕计划”，社区商业发展成为核心，金科商业正式转型为社区商业综合运营商，开启社区商业新时代。金科为此成立了一支金领商管团，对社区商业进行统一的定位、规划、运营、管理，并通过网络对社区商业进行智能化的创新运营。未来，金科将从开发商升级为运营专家，以社区商业为主战场，运营社区商业为杀手锏。
金蛋糕计划
在“金蛋糕计划”当中，金科将对社区商业进行系统化运营。据唐畅介绍，“金蛋糕计划”是由G5商业运营体系、金科商业伙伴联盟、365邻里平台、金领商管团四大主体构成，从多维度、全流程保障金科社区商业稳步前进。
而金科打造的社区商业将通过G5计划中的统一规划、统一招商、统一形象、统一推广、统一运营实现项目全托管经营，利润价值大化。并吸纳优质主力商家达成战略同盟，以商引商，通过主力商家的进驻，全线带动整体招商运营。
“社区商业的品质直接影响到生活品质，在城市综合体、购物中心蓬勃发展的今天，与生活息息相关的社区商业却未得到优程度的开发。系统完善的社区商业打造运营，不仅能直接提高生活品质，亦能为商业增值创造更大的潜力空间，实现多方共赢。”唐畅表示。金科商业将改变单纯地向客户出售商业物业的传统商业模式，催生整合商业运营经验和资源的大商业格局，同时将整合地产、商业、物业三大业务板块资源，联合招商资源和物业租售资源，为购买金科商业物业的投资者实现投资保值增值。
“从大量商业的实践中，可以发现这样一个普通的规律。”中国步行商业街工作委员会主任韩健徽评价称，面对零散的店铺，通过统一的规划、统一的招商、统一的运营、统一的管理后，社区商业的价值将会大大提升，从而也会拉动住宅以及相关物业的价值提升。
社区运营专家
社区商业的运营需要有一批专业团队。多年来，金科地产通过外聘及内部培训提拔等形式，已经组建了一支专业能力强、服务意识好、执行效率高的社区商业运营团——金领商管团。通过“金领商管团“全流程专业管理，确保开业前招商率和开业率完美融合。同时，金领商管团也将为商业投资者提供完善的商业咨询服务，实现价值共赢。
而在盈利模式上，唐畅告诉中国房地产报记者，其盈利点主要有四个：是社区商业街的传统的开发销售模式，通过销售物业获利；第二是社区商业本身的租金，通过整个街区商业的成熟而盈利；第三是来自于资产的盘活和增值。
“我们的商管是独立体系运作，商业和住宅不一样，没有软件进去，没有经营价值的话，本身是没有价值的。但是通过我们的运营，是把价值放大化，我们通过运营获得一部分的价值。”唐畅表示。
第四则是延伸价值，“这方面盈利方式和盈利点有很多。比如业主消费，用金科作为桥梁，或者商铺所有者进行投资，我们提供有偿服务，金科商业可以提成。还有，我们可和合作商家自建自营一些品牌。”唐畅称。
“互联网冲击，同质化竞争愈发明显……我们清醒地看到，包括金科在内的商业地产行业发展正面临巨大挑战，区域性社区商业将成为未来趋势。”在峰会上，金科股份总裁蒋思海表示，新形势下，金科将顺势而为，不盲目照搬其他模式，积极创新探索商业街运营模式，大力发展社区商业，力争走出一条差异化商业发展之路，成为一流的社区综合运营商。
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