[摘要] 近日，旭辉集团发布了2015年半年报，称其销售利润率超过12%，比行业平均线高出约3个百分点。
近日，旭辉集团发布了2015年半年报，称其销售利润率超过12%，比行业平均线高出约3个百分点。
实际上，旭辉集团的利润率、拿地策略、规模化与精细化发展、融资能力等一直备受业内关注。对于这些热点问题，旭辉集团董事长林中近日接受中国房地产报记者采访时一一给出了回应。
中国房地产报：今年，北京土地市场较为活跃，不乏地王出现。旭辉在北京也崭获多块土地，对于获取土地旭辉有什么策略？
林中：旭辉从来都不喜欢拿地王，一贯拿地比较谨慎，拿地策略就是“捡漏”，因为房地产越来越讲究是投资能力。对于拿地我们会进行非常精准的测算，有利润才去拿，拿错地会严重影响企业发展。
中国房地产报：旭辉经过上半年的“广积粮”却表示下半年会谨慎拿地，已过了拿地窗口期吗？旭辉的土地存量大概能开发多久？
林中：拿地好的窗口期应该是在2014年的7、8月到2015年6月份，旭辉正是在那个阶段密集拿地的。
按我们目前的销售情况来看，一直保持4~5年发展的土地储量就够了，既不要太多也不要太少。太多资产太重，资产周转效率太低；太少，企业的可持续增长会出现问题。所以，在土地储备上还是要有一个规划和平衡。
从旭辉集团2015年土地诸备数据来看，今年以来新增了15块土地。
中国房地产报：据了解，旭辉下半年将加大高端楼盘的开发力度，并增加新的高端产品线，为何做如此调整？
林中：一个非常好的品牌开发商开发中低端项目时，品牌溢价很难，但越往上走，中高端、高端，客户会越来越关注一个企业的品牌。客户对品牌的关注度、品牌的敏感度以及品牌所带来的价值，也跟档次有关。
对于品牌发展，旭辉是这样计划的，在大众主流市场，旭辉将强化企业品牌，弱化项目品牌，但在高端改善产品方面，旭辉将强化项目产品线品牌，弱化企业品牌。目前，旭辉在推一条新的高端产品线叫“铂悦”系列，今年将在上海、苏州、南京等地推出，价格基本在城市平均房价的1.5倍或2倍以上，属于高端自住改善产品。
中国房地产报：今年，旭辉的融资情况如何？对于房地产行业的融资市场有何看法？
林中：旭辉在2015年的融资情况没有太多亮点，1月份，旭辉与境内外银团签订一项初步总额约1.2亿美元的3年期美元/港元双币种银团贷款协议；5月份，通过增发及发行优先票据等方式获得较低成本融资；8月份，分别与中信银行、上海银行签订战略性框架协议，将获得约170亿元的综合授信额度。
实际上，所有的融资创新都围绕着一个核心问题，即如何使自己财务结构更加合理、稳健及融资成本更低，用长期的负债去替换短期的负债，用更低成本的负债去替换高成本的负债，比如开发商为什么近一直都在发债券就是这个道理。其实债券市场是开发商未来资金来源中一个很重要的渠道。在西方发达国家，债券市场比股票市场大很多，而且是公开的、透明的、流通性很好的市场。中国未来债券市场有非常大的发展前景。
中国房地产报：今年上半年房企的业绩均不理想，利润率下滑较多，对此你怎么看，有没有什么好的发展建议？
林中：从2015年中报可以看出，很多开发商平均利润率大概不到9%，其实现在开发商面临很大的挑战，就是利润率下滑，北京卖10万元/平方米的项目不一定赚钱，因为地价已经占到成本的一半以上。所以，房地产不是暴利行业，开发商在目前利润率下滑的情况下，一定要回归到产品的基本面，回归到对客户需求的洞察，回归到精细化管理和提升精准投资能力方面，唯有这样，才能不断提高盈利能力。
从旭辉本身来看，在现有条件下维持40%~50%的年复合增长率、70%的负债率、盈利能力不断提升，主要靠土地成本、财务成本控制以及产品溢价、商业模式转变、小股操盘、精细化管控成本等。
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