[摘要] 买卖协议真实有效。现有证据虽不能直接证明陆父与邓某签订购房协议，但能证明陆父确持有关于争议房屋的证明材料办理了该房屋的采暖认证；陆父基于房屋买卖协议而非房屋租赁协议进住争议房屋，故应确认陆父与邓某订立了关于买卖房屋的协议。
案情回顾
2009年3月，邓某将2002年从开发公司购买的直管公房（只有租赁证而无产权证）作价13万余元，与陆父请的保姆签订房屋买卖协议，收款后陆父入住，并由陆父与供暖公司订立供暖合同。陆某父母去世后，陆某以吴某（陆父之妻）为被告、以邓某为第三人诉请确认其对房屋享有所有权。邓某与吴某称2009年3月的买卖合同并未实际履行，双方后于2009年7月1日改签租赁协议，由吴某交了5年的租金共计6万元。
陆某为证明事实，除持有其父遗存的购房协议及付款收条外，另举证：陆父2009年3月购房，4月即将原有住房卖与单位同事；吴某因与丧偶的陆父结婚，已被判重婚罪，且有嗣后与邓某恶意串通；吴某打印协议的文印店在2009年7月1日并不存在，2012年才有；陆父2009年4月即入住涉案房屋，若2009年3月买卖合同不存在，而租赁协议又于2009年7月所签，不合常理。
随后，陆某找到河南洛太律师事务所的韩校玲律师进行咨询，韩校玲在了解案情及查看相关证据后，做出如下分析。
律师分析
1.买卖协议真实有效。现有证据虽不能直接证明陆父与邓某签订购房协议，但能证明陆父确持有关于争议房屋的证明材料办理了该房屋的采暖认证；陆父基于房屋买卖协议而非房屋租赁协议进住争议房屋，故应确认陆父与邓某订立了关于买卖房屋的协议。
2.陆父房产应为遗产。陆父已去世，继承已开始，在陆父购买争议房屋后虽未办理房屋的权利证明，但事实上已取得了争议房屋的权利，因陆父已死亡，故该项财产权利应由其合法继承人依法继承。因本案陆某要求确认陆父与邓某之间是合法的房屋买卖关系并要求确认权属，而与继承纠纷不是同一法律关系，故本案对继承案件不予审理。
律师提醒
1.继承人之一处分被继承人名下房屋，未经其他享有继承权并占共有遗产2/3份额以上的继承人同意的，除非在表见代理情形买受人可依善意取得房屋外，买卖合同应为无效。
2.对于产权人已过世的房屋，买受人应对房屋继承及现时权属状况做详细考察，尤其涉及未成年人监护、非继承人受托售房情形，更要慎之又慎，防止无权处分的发生。
3.允许上市交易的房改房，在原承租人死亡后，买受人签订购房合同，合同相对方应为所有继承人，或取得所有继承人委托授权的代理人，否则，案涉合同因违反《城市房地产管理法》关于共有房产处分规则，又不构成表见代理的情况下，合同无效。
4.非作为继承人的出卖人与第三人所签订房屋买卖合同，其标的物系被继承人房屋，继承人因此提起的房屋确权之诉，通常包含了两层确认诉请：一为确认买卖合同效力，房屋为遗产；二作为继承人，有权继承该房。因后一诉请法律性质为继承权纠纷，故不能通过房屋买卖合同纠纷解决。
5.产权人生前与第三人签订的房屋买卖合同真实性，可以借助其他间接证据形成的证据链来认定其客观性、真实性。
6.隐名代理的风险。由他人以自己的名义签订合同，在本人因过世或丧失行为能力，而相对人和代理人又串通否认代理事宜情况下，要还原本来真相，可谓留给继承人或法定代理人相当大的后患。
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