[摘要] 2016年1-4月份,市中心城区批准预售商品房84.62万㎡，与去年同期相比增长79.77%,其中批准预售住宅面积60.87万㎡，与去年同期相比增长84.12%。
一、商品房成交统计
（一）商品房供销情况
1、商品房供应量
2016年1-4月份,市中心城区批准预售商品房84.62万㎡，与去年同期相比增长79.77%,其中批准预售住宅面积60.87万㎡，与去年同期相比增长84.12%。
从目前中心城区商品房供应市场的数据表现来看,春节后开发企业陆续新办预售推盘入市,中心城区商品房供应市场愈渐活跃。4月份商品房市场供应量猛增，单月供应量超出一季度的一半以上，可见开发企业对后续市场的形势发展充满信心。
各城区新建商品房供应方面,1-4月份四个城区新增供应量的同比百分比显示均为正指标，其中石鼓区、珠晖区指标增幅较凸显，分别达到337.04%、436.73%。从各城区供应占比值来看，蒸湘区市场累计供应量占比值为41.11%，环比、同比值显示均为下降,相反其他城区占有比值不同程度相应上升。直观的数据印证了，衡阳中心城区房地产供给结构正在逐渐发生变化，由从单中心转向多中心，单一城区转向主副城区的结合的模式发展。但目前来看，蒸湘区仍为市场供应的主要中心，石鼓区直追蒸湘区，其他城区相比之下差距较大。
据4月份各城区数据分析，中心城区批准预售商品房同比、环比指标猛增主要原因是石鼓区的大量供应，当月石鼓区商品房住宅供应量达到16.45万㎡，为其整个一季度的5.7倍多。
2、商品房销售量
1-4月份，中心城区新建商品房销售11988套、面积136.07万㎡、金额57.93亿元,与去年同期相比分别增长36.93%、37.21%、34.60%。其中住宅签约10246套、面积122.16万㎡、金额47.50亿元，同比分别增长42.98%、37.54%、47.20%。
在各开发商的促销和国家一系列促进商品房消费措施下，2016年开始衡阳中心城区商品房销售连续4个月保持递增之势，出现了商品房销售套数、销售面积、销售金额上升和商品住房价格平稳的“三升一稳”特征，市场信心表现明显好于去年同期。
划分城区来看，石鼓区、珠晖区同比涨幅突出。蒸湘区仍为商品房销售量大城区，目前累计销售面积占中心城区的43.52%，相比一季度的占比值增加3.61%。可以来说各城区的商品房销售各有特点，蒸湘区为城区发展的主要区域，城区销售目前也似乎进入平稳期；雁峰区为南区老城，这几年凭借旧城改造、工业园发展一度成为区域发展第二；石鼓区的发展不可小觑，“南工北旅”的城市规划，让石鼓区的热度直线上升；珠晖区近年来房地产投入发展相对落后，但在日益完善的城区配套和超低的房价吸引下，销售热度不输石鼓区。
从4月份销售情况看，中心城区商品房销售面积同比增加79.92%，环比增加7.95%。新政、市场齐助力，我市房地产市场加速回暖。从3月开始，我市中心城区商品房市场开启火爆模式，市场重现2014年房地产销售的顶峰时刻。
3、商品房面积供销对比
1-4月份，市中心城区商品房供销比（期间商品批准预售面积:期间商品销售面积）为0.62，商品房面积住宅供销比为0.50。
今年以来，中心城区新建商品房供应量同比增幅远超销售量的增幅，导致新建商品房供销比值逐月增大。截止至4月底，中心城区新建商品房供应已超过市场销售的六成。据历史数据，从2015年开始我市中心城区商品房供销比回落至“1”以下，市场供应大幅减小，市场以去库存为主。4月份，中心城区商品房面积供销比显示为0.85，住宅面积供销比为0.56。新增供应量虽然不及当期销售量，但我市中心城区商品房市场的高库存形势明显有所缓解，市场供销比已慢慢回调。
4、商品房住宅套型结构
1-4月份，市中心城区住房供应套均面积为102.91㎡,销售套均面积为119.23㎡。住宅供应套均面积相比去年同期缩减19.19㎡，销售套均面积缩减4.58㎡，市场供销户型均有所缩减。
中心城区总体供销比为0.58，当期市场新增供销情况表现为供不应求、新建商品房市场共释放库存量4331套。从各面积段供销对比情况来看，新增90㎡以下面积户型供应量比例增大，市场表现为供大于求，新增供销比值为1.07；新增144㎡及以上户型供销比为0.22，该区间库存下降率大。90-144㎡户型（不包括144㎡）继续保持市场供求的地位，1-4月份累计供应量占比71.83%，销售量占比77.35%。市场新增供不应求，共消化住宅库存套数3574套。
1-4月份，新建商品房网上住宅签约均价为3885元/㎡，与去年同期相比增长6.94%；非住宅签约均价为7628元/㎡，同比增长-26.69%。2016年累计新建商品房住宅均价表现稳中有升,非住宅受成交类别的结构性因素影响跌幅较大。
划分城区来看，住宅市场除珠晖区均价回落，其他城区均不同程度上升，蒸湘区上升幅度大。四城区中石鼓区均价高，该城区近年来大批量高端产品陆续落户提升了城区的总体均价。非住宅市场方面，各城区均价有不同幅度回落，与市场总体方向保持一致,珠晖区跌幅小。
今年以来衡阳房地产住宅市场逐渐回暖，市场总体“量升价稳”。但从各月住宅的均价显示，住宅月均价连续三月上涨后4月份又基本回落到去年同期水平，可见市场热度的提升离不开卖方市场的“以价换量”。
（三）新建商品房库存量分析
截止至2016年4月底,我市中心城区商品房累计库存量65019套，面积648.83万㎡。其中住宅累计库存量约34164套，面积370.02万㎡，非住宅累计库存量约30855套，面积278.81万㎡。
各城区住宅库存量方面，蒸湘区、石鼓区、雁峰区、珠晖区分别占中心城区的41.31%、22.43%、21.03%、15.23%，与销售占比情况基本保持一致。从住宅库存的面积区间来看，≥90㎡＜144㎡面积户型库存套数量大，占住宅市场的56.19%，≥144㎡面积户型库存套数量小，占住宅市场的11.20%。
2015-2016年中心城区住宅库存量走势图显示，15年8月份库存量降至低点后连续两月反弹，之后通过6个月的持续下降，目前住宅库存量面积已经降到去年低点以下。
从2015年开始，我市房地产市场开始着力于库存去化，将房地产相关部门的去库存工作纳入政府工作报告。在政策面全力“去库存”的影响下，我市的房地产市场一方面抑制供给市场，一方面刺激消费市场。根据我市中心城区上年度月均住宅销量计算，我市当前住宅库存量去化周期约为14.39月，我市当前库存形势已趋向良好区间靠拢。
非住宅库存方面，根据我市中心城区上年度月均非住宅销量计算，非住宅去化周期约为64.98月，需5年以上时间。相比上月计算的去化周期时间竟缩短2年。非住宅市场区别于住宅市场，据统计相当比例非住宅为抵押贷款状态，对于非住宅，开发企业更多的是用于融资目的，或打算长期持有等待适合时机再上市出售。
（一）交易量
4月份二手房住宅签约面积、金额、均价同比分别增长100.28%、125.55%、12.82%，环比增长25.49%、14.83%、-8.45%。销售面积、销售金额同比、环比涨幅仍超新建商品房住宅市场。在多重利好政策叠加之下，特别是契税调整等因素，我市中心城区二手房住宅销售市场出现了“价量齐涨”的新好局面。
（二）住房一、二级市场交易量对比
1-4月份，我市住宅一级市场与二级市场交易量（面积）之比为5.41:1，去年同期数据为39.30：1，时隔一年数据竟相差约7.26倍。在这一年里我市中心城区二手房市场发展较快，销售增速超过新建商品房住宅市场。可见政府这一系列房地产利好新政对我市存量房市场影响更甚于新建商品房市场。随着时间的推移，房屋存量不断增加，未来二手房市场交易量将会越来越大。
三、抵押情况统计
2016年4月份，中心城区共办理抵押登记面积27.01万㎡，抵押金额面积77829.1万㎡，环比分别增长-9.61%、-8.72%。
中心城区办理抵押以预购商品房抵押登记（按揭购房）和现房抵押登记（包含了期房转现房抵押）为主。预购商品房抵押登记面积占中心城区房地产抵押的66.98%；现房抵押登记面积占中心城区房地产抵押的31.14%。
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