[摘要] 受政策持续深化影响，购房者预期出现转变迹象，市场开始逐步调整。
2018年三季度，中央政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”，为房地产政策走向定下基调，各地调控政策继续密集出台，完善限购、限售政策，强化差别化信贷，同时调整住房和土地供应结构，因地制宜推进棚改货币化安置等。受政策持续深化影响，购房者预期出现转变迹象，市场开始逐步调整。百城新房价格涨幅持续收窄，部分城市二手房价格出现调整。企业加大推盘力度以期快速回笼资金，市场供应量明显增加，重点城市商品住宅成交面积保持相对平稳。与此同时，土地流拍、零溢价成交地块增多，成交楼面价下跌，进一步强化了市场调整预期。
展望四季度，我国宏观经济运行面临挑战，货币政策继续保持松紧适度，M2同比增速位于低位区间。房地产调控政策坚持不放松，因城施策下各线城市市场继续呈现周期轮动行情，让本轮市场换挡周期明显延长。近期，热点城市新项目开盘去化率明显不及以往，预计四季度市场将在分化中步入调整：一二线热点城市新房、二手房市场量价将进一步松动，中西部二线城市二手房市场量价也将率先出现回落，新房市场相对稳定，而多数独立三四线城市新房市场后劲不足，市场将从上行进入平稳运行周期。整体销售规模也将面临调整，价格涨幅进一步收窄，房地产开发投资额与新开工增速将从高位回落。
一政策环境
坚决遏制房价上涨，市场预期加速重塑
2018年三季度，房地产政策调控面临的宏观经济环境更加复杂。在金融财政政策定向“宽松”的同时，房地产调控政策仍然“从紧”。
（1）坚决遏制房价上涨，开展房地产市场乱象治理专项行动
中央明确表态坚决遏制房价上涨，加快建立长效机制。中央政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”，确定了下半年的政策基调，三季度市场整体预期出现转向；
住建部强化问责，供需两侧调控持续发力。供给侧聚焦加快制定实施住房发展规划，调整住房和用地供应结构；需求侧聚焦完善和落实差别化住房信贷、税收政策，支持合理住房消费，坚决遏制投机炒房，加强舆论引导和预期管理。
多城落实地方主体责任，调控政策密集出台。7、8、9月各地地产调控政策均较密集。但与上半年不同的是，三季度大部分政策集中在公积金调整、加强市场监管方面。
三季度地方调控政策特点体现为：
，各线城市继续完善限购、限售措施，精准化程度进一步提高。三季度约有12城出台限购政策、6城出台限售政策。
第二，进一步强化差别化住房信贷政策。公积金调整方面以北京为典型，开始“认房认贷”，并将贷款额度与借款申请人住房公积金缴存年限挂钩。
第三，持续开展房地产市场秩序专项整治。三季度各省市非常注重强化市场监管，批30个城市已基本出台了专项行动方案，三季度为专项行动整治密集开展期。
（2）调整住房和土地供应结构，因地制宜推进棚改货币化安置
增加有效供给。一二线城市正加大力度践行“有效供给”，重视提高共有产权住房、租赁住房在未来供给中的比重。
依托共有产权住房解决夹心层住房问题。共有产权住房已成为城市政府应对房地产市场价格变化，解决夹心层住房问题的重要途径。
因地制宜推进棚改货币化安置。住建部工作会强调棚改货币化安置不搞一刀切。我们认为，短期中央加大棚改配套基础设施建设力度的基调不变。但未来3年棚改规模将逐年回落，货币化安置比例也将逐步下降。
总体来看，三季度虽然财政金融定向“微调”，更加注重稳投资、促消费，但在中央政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”的基调下，各地房地产调控政策密度仍然较高，房地产供需两端流动性依然较紧。展望2018年四季度，房地产调控面临的宏观经济环境仍然复杂，市场预期正在加速重塑，影响预期的因素已不只是调控政策本身。在这样的背景下，四季度将更加注重保持调控政策的连续性、稳定性。供应端将继续围绕增加短期供应量、调整住房及土地供应结构，推进中长期住房制度改革进行政策构建，继续保障“有效供给”。
二市场表现
重点城市成交量价趋稳，二手房市场出现调整
重点代表城市整体成交规模趋稳。三季度以来，各地政府持续完善调控政策，市场预期有所转变，同时房企加大推盘积极回笼资金，供应量增加带动重点城市成交有所上扬，前三季度整体市场成交规模趋稳。据初步统计，2018年1-9月，50个代表城市新建商品住宅月均成交面积在2998万平方米左右，同比增长1.1%，由去年同期的下降转为增长。其中三季度企业推盘积极，供应量增加显著，叠加去年同期低基数影响，成交面积同比转负为正，三季度月均成交3400万平方米，同比增长21.5%。
不同级别城市来看，一线城市受供应量增加带动，成交上行，2018年1-9月，一线城市商品住宅供应量同比增长32.9%，月均成交面积同比增长4.5%。其中北京、上海三季度供应明显增加，上海8月供应规模为近三年来水平，带动成交上行。二线代表城市成交面积同比由负转正，1-9月月均成交面积约81万平方米，同比增长3.0%。三线代表城市2018年1-9月，月均成交面积在36万平方米左右，同比下降约4.3%。
今年以来百城均价累计涨幅较去年同期收窄。根据中房指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2018年1-9月百城住宅价格累计上涨4.05%，涨幅较去年同期收窄1.85个百分点。
二手房方面，今年以来部分城市成交量有所回落，9月价格调整城市增多，市场率先步入调整期。2018年1-8月，十大城市二手房市场成交套数约71万套，同比微幅增长0.1%，其中广州、武汉、杭州、南京同比均下降，杭州同比降幅超三成。价格方面，2018年1-9月，十大城市二手房价格累计上涨1.13%，较去年同期收窄5.91个百分点；9月，部分城市二手房价环比下跌，二手房市场率先进入调整期。
总体来看，2018年以来，受益于供应量的增加，部分城市成交量有所回升，带动市场成交规模趋稳，二手房市场出现调整迹象。预计四季度，在市场预期转变的背景下，企业为冲击年度业绩以及确保资金安全，将继续加大推盘力度，但随着需求的不断释放，供应增加带动成交增加的效用将减弱，整体市场将稳中有降。价格方面，四季度新房价格将进一步趋稳，同时更多城市二手房价格将延续调整态势。
今年以来各类用地推出量同比持续增长，其中住宅用地三季度推出规模同比增幅为2012年以来单季度。2018年前三季度，300个城市共推出各类用地16.6亿平方米，同比增长29.9%，其中住宅用地推出7.9亿平方米，同比增长31.4%。单季度来看，三季度各类用地共推出6.2亿平方米，同比增长22.6%，其中住宅用地推出3.1亿平方米，同比增长35.6%，增幅为2012年以来季度水平，较二季度扩大2个百分点。
三季度住宅用地成交规模同比继续增长，但增幅明显收窄。从土地成交来看，今年前三季度，300个城市各类用地共成交13.6亿平方米，同比增长23.8%。其中住宅用地成交6.4亿平方米，同比增长21.5%。三季度来看，300城住宅用地共成交2.4亿平方米，同比增长18.6%，较第二季度收窄11个百分点。
住宅用地成交楼面均价小幅下跌，溢价率继续下降。2018年前三季度，300个城市各类用地成交楼面均价2220元/平方米，同比下跌8.2%，平均溢价率为16.1%；其中住宅用地成交楼面均价3881元/平方米，同比下跌6.5%，溢价率为18.3%，较去年同期下降21.1个百分点。
土地流拍加速，零溢价成交地块增多。今年以来土地出让政策频出，竞自持、竞配建、限房价等成为重点城市推地的要求，加之房企融资环境收紧、偿债压力加大等现状，房企拿地更加理性，部分附带条件较多的地块以及部分非优质地块遭遇流拍。据统计，2018年前三季度，300城共流拍446宗住宅用地，总规划建筑面积5645万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。从流拍占比来看，三季度流拍面积占总推出面积的比重为9.3%，达近年来的值。同时，零溢价成交地块增多，三季度住宅用地零溢价成交地块占总成交宗数的比重为59.2%，较二季度提升6.0个百分点，土地市场渐趋冷静。
整体来看，三季度以来各地政府延续上半年的积极推地态势，各类用地和住宅用地推出量均实现大幅增长，特别是住宅用地同比增幅超三成。但在土拍条件严苛、企业资金压力加大等因素影响下，企业拿地更趋谨慎，土地流拍数量显著增加，前三季度流拍总量已明显超过去年全年，三季度土地成交规模同比增幅收窄。与此同时，住宅用地成交楼面均价出现调整，溢价率继续下行，前三季度地价同比下跌，三季度更是下跌约两成，溢价率仅为11%，零溢价成交的地块亦明显增多，土地市场呈现降温态势。预计四季度，土地市场仍将保持冷静，流拍数量保持在相对高位，在政府推地积极性仍然较高的情况下，土地成交量有望继续增长。
四品牌房企
销售业绩增速放缓，投资态度趋于谨慎
品牌房企销售业绩继续提升，三季度增速有所放缓。据初步统计，2018年1-9月，20家品牌房企销售额高达3.6万亿元，同比增长33.4%；销售面积2.7亿平方米，同比增长30.3%。随着政策收紧下出现的市场调整，品牌房企对后市走势不乐观，普遍选择加快周转，上半年销售规模屡有新突破。进入三季度，市场形势变得更加不明朗，房企出货积极性更甚，但因市场观望情绪渐浓导致去化不及预期，销售业绩增速有所回落。三季度，20家品牌房企销售金额1.2万亿元，同比增长35.2%，增幅较二季度收窄4.6个百分点。
品牌房企拿地态度趋于谨慎，拿地规模回落。据初步统计，2018年1-9月，20家品牌房企共拿地2.2亿平方米，同比下降20.9%；累计拿地金额9534亿元，同比下降27.8%。究其原因，一方面，去年品牌房企整体拿地规模处在历史水平，基数偏高；另一方面，今年以来，受土地出让条件严苛以及企业资金压力骤升影响，品牌房企拿地更趋谨慎，拿地规模有所下降；同时，企业拿地布局下沉三四线，也是拿地金额下降的重要原因。具体来看，上半年20家品牌房企累计拿地金额6978亿元，同比小幅下降4.9%；三季度，房企谨慎投资特征凸显，20家品牌房企累计拿地5634万平方米，同比下降63.1%，累计拿地金额2556亿元，同比降幅扩大至56.5%，其中9月降幅超七成。
总体来看，三季度品牌企业销售业绩延续了上半年的增长态势，但受市场走势变化影响去化不及预期，销售业绩增速有所放缓。拿地方面，基于去年获取的大规模土地，品牌房企土地储备相对丰富，在资金压力加大下拿地态度普遍趋于谨慎。同时，多家重点房企继续加强营销力度快速回笼资金，谨慎投资特性凸显，投资布局上普遍提高三四线进入门槛，重点关注长、珠三角及有经济人口支撑的三四线城市。
五趋势预判
市场将在博弈中波动调整，投资新开工增速高位回落
中美贸易争端升级造成经济进一步承压，房地产调控延续从严态势。国内方面，2018年三季度我国经济发展面临挑战，投资、消费、出口三大指标同比增速持续回落。1-8月，固定资产投资增速创历史新低，消费仍是经济主要贡献力量，同比增速保持在9%以上，净出口增速在中美贸易争端压力下持续回落。国际方面，美国对中国2000亿出口商品征税的落地，预示着中美贸易争端进一步发酵，叠加近期美联储如期加息，美元指数小幅反弹，国际层面压力只增不减。国内外双重承压对我国货币政策带来较大挑战，三季度央行多次启动MLF、逆回购等工具调节流动性，维持货币流动性合理充裕。但金融市场严监管仍在持续，非银行金融机构存款大幅减少成拖累M2增长的主要因素之一，M2增速处低位区间。在经济面临挑战及货币政策松紧适度的大环境下，房地产市场调控延续从严趋势，房企融资渠道层层受阻，房地产贷款余额增速持续回落，首套房、二套房平均利率持续上升，居民中长期房贷压力不减。
房地产市场来看，从商品房销售面积增速角度判断市场周期变化，2006年至今完成的三个完整的市场小周期中，平均周期时长在3年—3.5年左右，其中调整阶段时长一般在两年以上，包括增速调整期和市场下行期。
四季度销售规模下行阶段或将开启。本轮调控注重因城施策，城市间市场行情分化，一二线热点城市明显调整时部分普通二线及三四线出现周期轮动行情，导致本轮周期调整时间明显延长。至今，商品房销售面积增速调整已持续28个月，但市场尚未完全进入下行阶段。近期，受热点城市市场监管力度及调控再次强化影响，房价上涨预期不断减弱，市场观望情绪浓厚，开盘去化率明显不及以往。尽管房企全力推盘快销，但因供应改善带来的边际增长效应仍会持续减弱，叠加棚改安置政策转向对三四线市场的影响，预计四季度市场周期将在波动中进入下行期，销售规模将开始调整，销售价格将随着交易量的变化进一步趋稳。
四季度商品房开发投资额与新开工调整概率大，预计全年增速将回落至个位数水平。投资端，一方面从房企到位资金来看，受信贷政策收紧及融资难度升级影响，国内贷款、自筹资金的占比持续回落，销售回款对到位资金的支撑明显强化。四季度若销售去化水平下行，房企资金面将明显承压，投资将更加谨慎。另一方面，土地购置费增速高位回落趋势下投资额增幅亦将有所调整。对新开工来说，房企对市场中长期走势的谨慎判断将削弱其继续开工的积极性，且四季度的环保管制将大范围限制施工，预计四季度新开工规模将出现明显缩减进而带动全年增速收窄。
[1]代表城市共50个，一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个城市，主要是各省会城市和计划单列市；三线包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、宿州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通21个城市，主要指地级市。
[2]20家品牌房企包括万科、保利、中海、恒大、碧桂园、华润、世茂、绿城、融创、龙湖、金地、富力、雅居乐、远洋、新城、建业、招商、首创、合景泰富、越秀。
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