[摘要] 在2018年的尾巴上，不少购房者心存焦虑：“马上就过年了，明年房价到底咋样呢？”“有说涨有说跌、到底该咋个判断？”
1、当下的经济环境，能否承受房价的大跌？
2、当下的地方城市，是否愿意看到房价的大跌？
3、当下的房企，是否真的被债务逼到了大跌促销的墙角？
在2018年的尾巴上，不少购房者心存焦虑：“马上就过年了，明年房价到底咋样呢？”“有说涨有说跌、到底该咋个判断？”
先给个结论：2019年房价，不可能出现全面或大幅度的下跌！
为啥呢？今天从几个方面给大家分析分析。
搞清楚
大势是稳房价而不是降房价
稳定比降价更重要。
我们站在当下这个新旧交替的转折点上，极目四望，转型的空档期波动，无处不在。
防范金融风险之下的股市、债市、非银行机构，都在去杠杆的倒逼下，正在不断出清。
供给侧改革之下，一方面，传统行业失去政策扶持，增长回落。而另一方面，新兴产业还未形成规模，增幅较慢。不得不做的产业结构调整，让我们的经济增速出现了短暂的空档期；
产业转型过程中，逐步失去成本优势的我们，技术优势却还在缓慢补上来，经济动能也出现了新旧交替的空档期。
我们的宏观经济背景就是：
1、基本面没毛病；
2、只是在盘整期，出现了股市、债市、汇市、产业、经济动能等多个空档波动。
在这样的环境中，我们还能否允许房地产出现问题？
历经三轮资产行情，国人65%以上的资产都沉淀在不动产之上。而个人的不动产，一半以上都有银行贷款，甚至很多企业的贷款也都以不动产作为质押的。一旦出现大规模的房价下跌，比如整体跌去30%以上，断供潮一定会来临。
首当其中出现问题的就是银行。
即使在平常年月，这都是一场后果不可估量的资产共振。更可况，我们此时还恰巧处于新旧交替的空档波动期。
我们能否承担起这样的后果？这是个值得去商榷的问题。
在当下，只有稳住房价，才能稳住银行，才能稳住金融，才能稳住盘整期，从而走向真正的高质量增长阶段。
自今年10月底以来，"高层们"没有提到一句房地产问题；之后，房地产税也渐渐失去声音。倒是有一句话在诸多公开场合被多次提及——防止资产泡沫破裂。
土地财政作“推手”
房价难大跌
11月15日，央行联合财政部和银保监会，发出了一条指令：个人可以在银行柜台购买地方债。
“打破刚兑，无人兜底”的地方债问题，开始露出水面。
在当下的环境中，似乎无论是哪个城市，都不敢拍着胸脯骄傲的说：老子不缺钱。
要想理解地方债问题、地方财政问题，我们必须站在一个更加宏观的目标之上：2030年，中国城镇化目标为70%。
目前，这个大目标的完成率只有不到60%。各个城市和各地政府，仍要马不停蹄的搞基础设施建设。
一方面，不能无限制的举债加杠杆；另一方面，又要城镇化目标。
夹在中间的分税制却始终无法解决，大税种基本上归，留给地方的远远无法支撑大型的基建和行政支出。
于是，地方能动的蛋糕只剩下土地财政和房地产。
理解了这个问题，我们就能理解以下两个核心点：
，土地财政暂时找不到解决方案，房价大幅下跌的受害者是地方和城市；
第二，每一次楼市调控，都是在财税分配上的温和博弈。
当下，不愿看到房价大跌，甚至崩盘的，可能就是地方和城市。
其一，房价大跌，一定会导致地价体系的摧毁，进而直接影响到地方的核心收入，终影响基建和城镇化进程；
其二，房价大跌的后遗症，还可能会伴随有房者的踩踏，继而就是大规模的群体性事件，比如前几日诸多城市的降价维权。
房价大跌之后的地方城市耐受度，是我们值得商榷的第二个问题。
终，我们看到了近两件意味深长的事情：
上月初，多个地方城市“降价未遂”；
上月末，深圳隐约重提：房价调整幅度要控制在15%。
所以，还认为房价一定会大跌的人，该醒醒了！
房价跌多少≈房企还能扛多久
年中开始，房企被推上了风口浪尖。
债务、降薪、裁员、高周转……“缺钱”和“续命”似乎成为房企的主旋律。
在还债高峰期、融资监管期和市场下行期的三重倒逼下：
从10月份开始，诸多房企在开启了一波打折促销潮。
房企的角度来看房价这件事：房价还能跌多少≈房企还能扛多久！
在10月份时，几乎所有人都认为，房企只能依靠降价促销来续命。
一个月之后，有一个窗口被悄然打开了。
11月份（截止11月28日），多家性房企密集获准发行大额融资，融资金额超过1000亿。融资的窗口，被悄然打开了，房企的债务压力在逐步缓解。
随之增强的是，他们对于下行市场的忍耐度；随之下降的是，他们对于降价促销的欲望。获得发债融资的房企几乎都是上市公司和50强房企。
有钱之后的房企，还会冒着售楼部被打砸围堵的风险，强行大额打折促销么？这是第三个值得商榷的问题。
房价实质：多方博弈的产物
说到这里，可能很多人会说，你还是没有回答问题的关键——2019年，房价到底走势如何？判断依据是啥？
其实，问题的答案就在上面那三个问题里：
1、当下的经济环境，能否承受房价的大跌？
2、当下的地方城市，是否愿意看到房价的大跌？
3、当下的房企，是否真的被债务逼到了大跌促销的墙角？
理解了这三个问题，我们就能看到房价相关的背后，其实是多方的博弈。
在当下的环境中，各方的终诉求，将归结到一个共识点——的结果就是，保持现状的稳定。
在这个共识点之上看，能接受的房价下跌底线，也就是整体均价20%-25%的跌幅。注意，这里说的是整体均价，绝不是单、点、城、市和单、点、项、目。
在这个底线之内，银行不会出现断供，系统性的金融风险不至于爆发；有房者亦能保持稳定，群体性事件不至于爆发；地方政府亦能保持地价体系的稳定，城镇化目标不至于无法完成；相对于房企来说，给大房企开一道融资的窗口，以便借新还旧，度过冬天。
无论从哪个层面讲，2019年房价都不可能出现全面或大幅度的下跌，甚至还有稳定乃至小幅上涨的趋势。
对于广大投资人来说，现如今房地产的价值上涨空间十分有限，这时购置房产，明显不能稳妥达到财富增值的期望。
那么，当前经济形势下，应该如何进行资产配置?
先来看一组数据：目前，中国一线及省会城市房屋抵押借款业务，已超10万亿元规模。房产抵押贷款业务规模已超过35万亿，房抵贷的贷款额度在几百万到上千万不等，长的贷款期限可以延长到30年。
这里的资产，被称之为“史上安全的”，因为用房子抵押贷款，只能获批房产估值金额的50%-70%款项，还不上款时，房子可以被转售出手或法院拍卖。而其中30%-50%的价值空间，足以覆盖任何成本支出。
根据美林投资时钟，在经济下行、通胀上行阶段，优的资产是现金和类现金资产！其中，稳健、安全性高、流动性强的类固收/固收产品备受资本青睐，而风险较低的房产抵押类产品则更受推崇。
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