[摘要] 2019年衡阳房地产市场年度楼市报告
2020年政府将在“稳房价、稳地价、稳预期”的基础上继续深化落实库存去化任务，争取早日将库存降至合理范围之内，近日下发的“衡九条”及公积金贷款新政“关于贯彻执行《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干政策》的实施细则”便是2020年政府严控市场库存迈出的步。”
年度销售排行榜
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2019年全年市中心城区累计批准预售商品房400.81万㎡，与去年相比增长-20.68 %,其中批准预售住宅面积356.07万㎡,与去年同期相比增长-20.71%。为了更有效的遏制库存增速，政府也明确表示对库存去化效果不佳的项目停止办理新的预售许可，进而从源头上控制了供给端的供应增速。
2019年中心城区新建商品房住宅供应情况划分城区来看,四城区供应量“三降一升”。蒸湘区,石鼓区,雁峰区商品房供应面积同比增长-24.24 %、-9.52%、-55.81%，珠晖区逆势增长50.29 %。
截至2019年12月底 ,我市中心城区商品房住宅累计库存量37958套，面积447.83万㎡。根据我市中心城区前12个月月均住宅销量计算，我市当前住宅库存量去化周期约 17.89个月。
截止至12月底蒸湘区、石鼓区、雁峰区、珠晖区住宅库存面积市场占有比分别约为45.42%、17.16%、18.10%、19.33%，去化周期分别约为16.40个月、21.20个月、17.44个月、19.84个月。小于90㎡、90-144㎡（包含90）、大于等于144㎡面积户型库存面积去化周期分别为29.71个月、17.07个月、13.74个月。
2019年全年中心城区住宅累计销售25295套、面积300.46万㎡、金额184.73亿元，同比分别增长-16.65%、-16.16%、-17.34%。
2019年衡阳房地产处在调整期，各项成交指标全面下滑。因过去几年市场过度释放，消费需求的培养需要时间。如何激发市场需求、恢复市场信心成为是下一步思考重点。
2019年我市中心四城区商品房住宅成交量集体下滑，蒸湘区、石鼓区、珠晖区、雁峰区商品房成交面积同比分别下滑17.83%、22.77%、1.13 %、17.96%。但年底各企业收官之战收效甚佳，市场成交最终以回暖态势收官。
2019年住宅供需较大一部分都处于供大于求的状况。四城区中除雁峰区外，其他各城区供销比值均处于1之上。珠晖区的住宅供销比值，处在1.5之上。总体来说，供求运行情况尚算合理。
2019年市中心城区新建商品房住宅（套数）供销比为1.27，供应套均面积为122.17㎡，销售套均面积为118.78㎡，供销套均面积相差3.39，套均面积供销配比度有所上升。
2019年全年中心城区新建商品房网上住宅签约均价为6148元/㎡，与去年同期相比增长-1.41%。城区方面，四城区价格分化较大，整体住宅价格“三降一升”，蒸湘区、雁峰区、石鼓区住宅价格分别下降1.26 % 、1.56 %、4.20 %，珠晖区价格上升 5.21 %。
2019年我市本地居民商品住宅购房占比为85.92%，其中县（市）区占61.26%，中心城区区占24.66%；中心城区居民购买力逐渐饱和，部分购买力被上级城市所吸收。随着最美地级市的打造，城市魅力提升，对县区居民落户的吸引力将进一步提升。
总价承受能力上，50万至70万总价住宅占70.86%，90万以上的以刚需及改善型为主，对应的住宅产品分别为90-140㎡与140㎡以上的三房、四房住宅。
超过50万以上的住宅产品购买者基本采取按揭方式购买，在产品销售阶段应考虑购房者首付承受力、可申请贷款额度等因素。
我市住宅市场潜在需求主要来自自住性需求和改善性需求，其中自住需求主要集中在20至40岁之间的适婚年龄段，所以在该年龄阶段的购买比重。今年非住宅市场购买群体年龄段分布相比住宅市场更加均衡，30-40岁群体为购买的中流砥柱，同时也意味着80后成为购房主力军。
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