[摘要] 2019湖南房地产市场形势报告
湖南省住房和城乡建设厅 湖南省统计局
关于2019年湖南省房地产市场
形势的通报
各市州住房和城乡建设局、统计局：
2020年1月17日，省住房城乡建设厅组织召开了2019年全省房地产市场联席会议，省统计局、国家统计局湖南调查总队、省发展改革委、省财政厅、省自然资源厅、国家税务总局湖南省税务局、中国人民银行长沙中心支行、湖南银保监局，长沙市、株洲市、湘潭市、衡阳市、岳阳市、常德市、郴州市、永州市住房城乡建设局等单位参加。会议就2019年全省房地产市场运行情况及发展趋势进行了分析和研究。现将2019年全省房地产市场形势通报如下：
一、2019 年全省房地产市场基本情况
2019年，全省房地产市场继续调整，商品房销售面积下降，房地产贷款增速放缓；但房地产开发投资仍然增长较快，房价基本稳定，市场总体平稳。
(一)商品房销售面积降幅收窄，销售额增速由负转正。
1-12月，全省商品房销售面积9103.50万平方米，同比减少1.5%， 已连续12个月下降，增速较去年同期回落9.8个百分点，较1-11月收窄0.4个百分点，低于增速1.4个百分点，总量、增速在排名第8位、第20位，在中部排名第3位、第4位。其中，住宅销售面积8073.25 万平方米，增长0.9%；办公楼销售面积114.21万平方米，下降15.9%；商业营业用房销售面积613.60万平方米，下降11.9%。商品房销售额5577.99亿元，同比增长4.2%，增速较去年同期回落15.8 个百分点。其中，住宅销售额4721.43亿元，增长7.9%；办公楼销售额137.34 亿元，下降10.5%；商业营业用房销售额601.81亿元，下降9.6%。
市州方面，长沙市商品房销售面积2334.86万平方米，同比减少2.4%， 增速较去年同期回落8.3 个百分点；商品房销售额2021.08亿元，同比增长3.5%，增速较去年同期回落9.0个百分点。三四线城市方面，商品房销售面积6768.64万平方米，同比减少1.1%，增速较去年同期回落10.2个百分点；商品房销售额3556.90亿元，同比增长4.6%，增速较去年同期回落20.2个百分点。全省9个市州实现商品房销售面积正增长，增幅居前三的市州为张家界、常德、衡阳，跌幅的三个市州为株洲、怀化、永州。
(二)房地产开发投资增长较快，但增速呈下降趋势
1-12月，全省完成房地产开发投资4445.47亿元，同比增长12.7%，已连续33个月保持在10%以上的增速，但近8个月呈回落趋势，增速较去年同期回落2.5个百分点，高于增速2.8个百分点，总量、增速在排名第10位、11 位，在中部六省排第4位、第2位。从投资结构看，住宅完成开发投资3197.35亿元，占全省房地产开发投资的71.9%，同比增长15.7%， 增速较去年同期回落10.3 个百分点；非住宅完成投资1248.12 亿元，同比增长5.6%，增速较去年同期提高9.7个百分点。其中，办公楼完成投资166.40亿元，同比增长34.0%；商业营业用房完成投资600.30亿元，同比增长1.6%；其他非住宅完成投资481.41亿元，同比增长3.2%。
分市州看，14 个市州房地产开发投资均实现正增长。其中，长沙市完成房地产开发投资1668.40 亿元，同比增长11.0%， 增速较去年同期提高10.1个百分点。其他市州中，增幅较大的为张家界市、娄底市、怀化市。
(三)全省商品房均价基本平稳，保持温和上涨
1-12月，全省商品房销售均价为6127元/平方米，同比上涨5.7%。其中，新建商品住宅均价5848元/平方米，同比， 上涨6.9%，住宅均价排名第27位，中部六省末位。
市州方面，长沙市商品房销售均价为8656元/平方米，同比上涨6%；2019年12月，长沙市新建商品住宅均价为8226元平方米，同比分别上涨4.5%，环比.上涨1.0%，环比涨幅较11月扩大0.6个百分点。其他市州中，涨幅较快的是永州市、怀化市、张家界市、娄底市。
(四)房地产施工面积增速回落，竣工面积下降
1-12月，全省房地产施工面积40045.12万平方米，同比增长11.9%， 增速较去年同期回落1.0个百分点。其中，房屋新开工面积11933.23万平方米，同比增长7.2%， 低于增速1.3个百分点，较去年同期回落27.9个百分点。新开工面积总量、增速分别在排名第7位、第18位，在中部地区排名第2位和第3位。房屋竣工面积3975.24万平方米，同比减少4.5%， 增速较去年同期回落6.4个百分点。
(五)房地产用地供应量价平稳增长
1-12月，全省房地产用地供应6567.08公顷，同比增长6.1%，增速较去年同期回落31.7个百分点。其中，住宅用地供应4491.78公顷，同比减少1.3%；商服用地供应2075.30 公顷，同比增长26.7%。价格方面，全省房地产用地出让均价3462元/平方米，同比上涨1.8%，增速较去年同期回落29个百分点。其中，住宅用地出让均价3720元/平方米，同比上涨1.8%；商服用地出让均价2989元/平方米，同比上涨1.1%。
(六)房地产税收近期企稳回升
1-12月，全省完成房地产税收收入1164.25亿元，同比增长13.2%，增速较去年同期回落5.6个百分点，但较前三季度提高1.8个百分点；占税收总收入比重为29.2%，占比较去年同期提高3.1个百分点。房地产税收地方部分936.89亿元，同比增长14.5%；占地方收入比重为31.2%, 占比较去年同期提高2.55个百分点；占地方税收收入比重为45.4%，占比较去年同期提高3.68个百分点。
(七)房地产贷款增速稳中有降
截至12月底，全省房地产贷款余额13623.65亿元，占全部贷款的32.1%，同比增长17.1%，增速较去年同期回落11.2个百分点。其中1-12 月，全省房地产贷款新增1991.9亿元，同比少增573.8亿元，房贷新增额占全部贷款新增额的34.2%，较上年末下降21.6个百分点。从贷款投向来看，开发贷款余额3769.68亿元，同比增长6.8%，增速较去年同期回落20.2个百分点；其中，保障性住房开发贷款余额1820.46亿元，同比仅增长0.9%。个人住房贷款余额8799.24亿元，同比增长21.1%，增速较去年同期回落6.3个百分点。
二、下阶段形势研判
2019年12月，中央经济工作会议强调要坚持全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。下阶段，湖南省将继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，保持调控政策的连续性，稳定房地产投资和销售。预计下阶段全省房地产市场呈现以下发展趋势：
一是商品房销售面积继续下降
在房地产调控政策的持续作用下，全省房地产市场将延续调整，总体呈下降趋势。同时，受新冠肺炎疫情影响，湖南省土地交易已暂时中止，加上假期延长、开复工延期等防疫措施实施，房地产市场销售将暂时疲软，但随着疫情逐步得到控制，市场需求将逐步释放，市场销售将有所回稳，总体呈先抑后扬态势。
二是房地产开发投资增速回落
在房地产行业发展环境偏紧、房地产投资属性降低以及销售增速放缓等因素带动下，企业拿地趋向谨慎。随着用地供应增速从高位回落，对投资的滞后传导效应将逐渐显现，加上疫情影响企业复工和市场购买力信心，预计房地产开发投资仍将保持增长，但全省房地产市场量价有所下滑，增速将继续从高位回落。
三是商品房价格总体稳中有降
长沙市受经济发展态势良好、人口净流入影响，市场和房价总体平稳；三四线城市， 尤其是人口净流出城市的房地产市场将因新冠肺炎疫情而面临更大的风险和考验，同时受棚改规模、货币化安置规模下降以及城镇人口增长缓慢等因素影响，住房需求疲软，市场将有所下滑。
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