[摘要] 2020下半年，中国楼市怎么走？
回看7月份上半个月的各种政策，实在是“要素过多”，并且一个比一个重磅！
今日公布的GDP增速暴涨、6月70城房价稳中有涨；昨天深圳发布的堪称“史上最严调控”；前几天MLF利率保持不变，银保监会严查乱加杠杆和投机炒作行为……
一边是经济回暖，楼市升温；另一边是政策收紧，楼市“防水”。
2020下半年，中国楼市怎么走？
【1】
GDP增速转正，实现反弹。
7月16日，国家统计局发布上半年经济数据：
2020年上半年，我国GDP为456614亿元，按可比价格计算，同比下降1.6%。
其中，一季度同比下降6.8%，二季度增长3.2%，经济增速转正。
相比于一季度下跌6.8%，二季度已经有极大的改善，大涨10个百分点。
这个数据放在以往并不能意味着什么，毕竟往年的水平是6.0%以上的增速。但考虑到疫情对经济的冲击，在全球疫情流行的大环境，对比国外的低迷，中国取得的增长算是非常突出了。
那么楼市呢？
根据国家统计局今天发布的数据，1-6 月份，商品房销售面积69404 万平方米，同比下降8.4％，降幅比1-5 月份收窄3.9 个百分点。其中，住宅销售面积下降7.6％。
排除一季度低成交量对整体数据的拖累，5、6月销售额已经基本回归去年的水平，只看6月同比可能还超过了去年。
【2】
今天，国家统计局公布了6月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数，70城房地产市场运行总体平稳，价格微涨。
一、一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅回落，二三线城市涨幅略有扩大
6月份，初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨1.0%，涨幅比上月回落0.1个百分点。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.9%和0.5%，涨幅比上月分别扩大0.3和0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.8%和0.5%，涨幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。
二、一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅有所扩大，二三线城市涨幅延续回落态势
6月份，初步测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.3%和5.2%，涨幅比上月分别扩大0.4和1.1个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格同比分别上涨5.3%和2.0%，涨幅比上月回落0.1个百分点和持平。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.6%和2.0%，涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点。
其实5月的房价数据已经得出过这个结论了，稳中微涨，所以单看70个大中城市的房价，基本不受疫情影响了（北京的二次疫情除外）。接下来影响房价的，就是供需关系和调控政策了。
【3】
本月MLF利率维持不变，降息，大概率再度落空。
就在本周，央行开展了4000亿元中期借贷便利（MLF）操作，利率为2.95%，此前为2.95%，利率保持不变。
这一利率已经连续3个月保持不变，这意味着LPR降息大概率再一次落空。
MLF利率影响LPR利率，LPR利率影响房贷利率。（怎么传导的影响不需要详细研究，知道有这么个关系就够了）
再结合下，前段时间，高层对于金融资金政策的态度。
7月11日，银保监会：严禁银行保险机构违规参与场外配资，严查乱加杠杆和投机炒作行为。
敲打的是谁？楼市和股市……
资金要流向谁？实体经济！
此外，近日央行等主管部门的表述也印证了这一点：
下半年货币政策更加灵活适度，我们现在更加强调适度这两个字。
一个含义是总量上要适度，如果信贷投放节奏过快的话，快于经济复苏就会产生资金淤积，产生信贷资金没法有效使用的问题。
第二个是价格上要适度。一方面要引导融资成本进一步降低，同时也要认识到利率适当下行并不是利率越低越好，利率过低也是不利的，会产生套利问题，产生资金可能流向不应该流向领域的问题。
这段话表达了两个信号：
1.“大水漫灌”不再有，要变成“适度”。其实以前放水，也没有太多流入房地产，也就部分城市出现了这种情况。
2.上半年利率下行的有点多，下半年利率还要降，但是幅度小了，并且更加严控不许放出来的水流入楼市和股市了。
【4】
再就是最近几个热度较高的城市，纷纷调控，深圳昨天推出“新八条”，堪称史上最严，在这里就不赘述了。
深圳新政回看→深圳住建局：本地居民购房需落户3年+社保/个税3年
宁波、杭州、东莞新政回看→宁波限购升级、杭州人才房限售5年、东莞新房限价
下半年楼市整体还会涨么？
很难，原因如下。
一是，缺钱。居民手里没钱，积蓄被疫情消耗了一部分，很多人也许还丢了几个月工作；宏观上，整体经济只是好转，没有完全回归正常；另外，给楼市的放水不会有，看包括银保监会在内的多部门，为了避免大水流入楼市，这个严防死守的劲头就知道了。
二是，政策不会放松。今年的前三四个月，许多中小城市的楼市都接近冰冻了。这么难的情况下，想放松调控都被迫“一日游”了。到现在6、7月份，楼市回暖，个别地区甚至过热开始收紧调控了。这种情况下，指望有一个性质的、针对楼市的政策大利好，那是不现实的。
而且，只要不放开“限购”、“限售”、“限贷”，再多购房契税补贴、吸引落户、人才补贴，都难以真正刺激到楼市的根本。
四限剩下的最后一个——“限价”，这类政策的存在，确实引发了一些问题，比如利润空间变小、交房就要准备“维权”。但这个并非的，限价只是一部分原因，还要看房企的口碑和良心。
对于那种，强发展城市、核心地区、热门项目的限价，我的态度是，没有什么硬伤，可以去试试。“限价”颇有种政府帮你按住房价，让你赶紧买的意思。杭州的万人摇也是因为存在明显的利差，大家都不是傻的，对吧~
所以下半年楼市的走向，在没有突发新政触动限售、限购、降息的情况下，整体一定是维持稳定，个别城市稳中有涨。
至于大跌，很难有，原因也很简单。（深圳是个例外，之前涨太高，这回调控太狠，直接把炒房客拒之门外，价格必然有一个回落）高层虽然明确，不会通过刺激房地产来拉动经济，但其实，高层也不会让房地产给整体经济拖后腿。毕竟，疫情冲击后，中国的经济发展压力仍然很大。
对购房者来说，不论买哪个城市，尽量选择核心的、发展好的区域，别一头扎进空有规划的新区，选好了利润空间是有的，但我怕你等不起。
在城市选择上，三四线适合刚需，一线强二线适合大多数人，环一线能承接外溢资源和需求的城市也可以，环二线的不建议投资（强二线一般都是省会城市，都会吸血周边城市）。
最后，踏踏实实买住宅，公寓是给钱多没名额的人准备的，不是完全不能买，但需要考虑清楚。家里小孩还没出生的，别强求自己一步到位买的学区，不一定哪天就“对口”改“划片”了……
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