[摘要] 房天下以积极认真的态度，用最直接的数据再现最真实的衡阳土地市场动态。
2020年已过一半，在开始下一次劈风斩浪前，房天下以积极认真的态度，用最直接的数据再现最真实的衡阳土地市场动态，为社会各界人士提供专业分析，更深入地了解衡阳房地产市场的走向。总结过去，展望未来，房天下从未停下脚步。
供应篇
2020年上半年，衡阳市城区住宅批准预售面积117.51万㎡，同比去年增长-21.92%，一季度由于疫情的影响，房地产市场处于停滞，四个区域整体偏低，随着二季度全面复工，蒸湘区与珠晖区供应随即上涨，反观石鼓区与雁峰区由老项目去化慢与客户观望时间持续长等的原因，供应量没有很大波动。
2020年上半年市场整体供应量共117.51万㎡，但受今年疫情的影响2、3月市场供应量一直处于低谷，购房者的需求也被整体压制，4月由于疫情的稳定，购房人数上涨，各大楼盘积极推新让供应量有所回弹，但对比于2019年下半年供应面积整体还是减少88.07万㎡。
四大城区同比与去年都以出现在不同程度的负增长趋势，而其中蒸湘区的供应量达到，负增长率，分别为62.49、-9.04。
蒸湘区作为衡阳市政府重点发展的区域，房地产的发展也是风生水起，进入2020年，蒸湘区更是利好不断，新基建项目—中国联通数据中心落户衡州大道产业轴；投资10亿的衡阳第二座体育中心—奥体中心奥林匹克体育文化中心通过备案；20亿丰家洲文化创意产业园；30亿元南华人工智能科技园项目，形成以智能制造产业为核心的高新技术产业集聚区；还有祝融学院网红直播产业等等。大项目井喷，总投资近百亿，这些都代表着蒸湘区领先四区的实力。
珠晖区阳作为老城区，近些年由于衡州大道的拉通，各大500强房企不断抢滩入驻，在上半年的供应量大战中也是占据了第二的位置，遥遥领先石鼓区与雁峰区，但这对于今年去库存为主旋律的市场来说，竞争将更加激烈。
雁峰区与石鼓区这两个区域，楼盘整体均价基本处于5字头，但由于这些年都没有一个很好的发展规划，人口基数上比不过珠晖区，导致客户接受能力弱，购房人数减少，但随着石鼓区华侨城、华远北辰之光，雁峰区王府井、华远时代之光等多个大型新项目入驻，未来的发展将更加可期。
成交篇
2020年上半年衡阳市商品房住宅，网签12050套，同比增长-5.96%；成交面积约148.57万方，同比增长-1.49%；成交金额89.86亿，同比增长-2.1%。
从上年版数据上来看，住宅成交数据与之2019年上半年有一定的下滑，1、2月因疫情的影响成断崖式下跌。从3月份开始，我市政府开始助力房地产市场复苏，在地产3月开始复工后，衡阳十部门联合推出稳定楼市的衡 “衡十七条”，市场开始迎来复苏和疫情后的反弹， 在5月份达到销售高峰。
从数据上看，住宅成交数量还是高于市场预期，3月份开始市场逐步转好，6月份虽然出现了小幅度的回落，但是仍然高于同期。受黑天鹅因素影响，对今年的经济都一致看衰，但房地产作为支柱型经济，还是保持着很强的韧性。从现在的市场走势和往年经验上看，下半年的市场应该是稳中求增。
从全市各区域住宅成交套数占比上看，蒸湘区依旧是无可撼动的“区魁”，以77.56万㎡的成交面积占据了整个成交面积的52%，可以看出衡阳消费者依旧偏爱蒸湘，蒸湘区拥有庞大的推货量支撑，再加上蒸湘区已经成为衡阳的行政、经济中心，搭配上成熟的配套、规划等，使得蒸湘区在衡阳几个区域里一枝独秀。
珠晖区21%的占比占据第二，从高铁片区和武广片区的概念提出以后，珠晖区的成交占比保持着稳定增长，各大系列房企扎堆入驻珠晖，给珠晖区带来足够的竞争力。
石鼓区一直还是不温不火，不过随着下半年几个大房企推进，有机会进一步提升。而雁峰区则以12%的占比成为了衡阳市区成交洼地，同比更是断崖式的下跌近46%，表现的差强人意，作为衡阳市区传统的经济强区，期待下半年的表现。
2020上半年衡阳市商品房住宅10
10榜单总成交量为3557套，总成交面积439241㎡
2020年1-6月衡阳商品房成交榜单前三甲分别为融冠乐城
融冠乐城5800元/平方米3.99分蔡伦大道 衡阳广电南100米（原中央储备粮衡阳直属库）400-176-0760 转 845238、金钟府、华耀碧桂园·十里江湾
华耀碧桂园·十里江湾5388元/平方米4.04分蒸水北路8号400-176-0760 转 801667。银泰红城0元/平方米[蒸湘]银泰红城0套在售、金钟·美墅湾、美的金科檀樾、绿地衡阳城际空间站、奥莱祥生府、金钟·央玺、衡阳梧桐庄园
衡阳梧桐庄园6100元/平方米3.70分衡州大道东48号（师院旁、酃湖公园畔）400-176-0760 转 837450分列4-10位。
从榜单中可见，2020年上半年衡阳楼市已经完全是品牌房企的天下，一边是本土房企融冠的连续“夺冠”、金钟集团三盘的霸榜；另一边是级房企碧桂园、美的、金科、绿地、祥生的强势突围，愈发验证了品牌房企的品牌力与产品力。
榜单在品牌房企的加持下，1-6月的网签均价基本稳定处于“6字头”，绿地衡阳城际空间站的成交均价则是的“5字头”，金钟·美墅湾因有别墅产品的影响均价为榜单，其次则是华新红盘银泰红城0元/平方米[蒸湘]银泰红城0套在售均价6700+。分城区来看，区域分化严重；雁峰区、石鼓区均只有一盘上榜，珠晖区两盘成交数量均在榜单中靠后，蒸湘区依旧价格与数量齐飞，格局一时无法打破。
价格篇
2020年上半年，衡阳市城区商品住宅签约均价为6048元/㎡，相比2019年网签商品住宅签约均价6148元/㎡下跌1.7%；疫情影响下，为了刺激住房消费衡阳各大房企大打价格优惠牌，出现很大一批变相降价楼盘，但随着市场逐渐回暖，价格也逐渐恢复。整体来说，衡阳住宅价格基本保持平稳。
2020年1月份衡阳市城区商品住宅均价为近6月的点，随后价格出现缓慢爬升，主要也和当时国内疫情有影响，导致购房者不敢出门，各大房企只能降价来吸引客户成交。4月份因市区疫情趋于稳定，春节期间因疫情积压购房客户也纷纷开始购房。6月商品住宅住宅均价大幅度回落，主要是因为团购房集中签约所导致的，实际本月销售价格与5月相差不大。整体来看，衡阳城区商品住宅房价从年初低位逐步回升到平稳区间。
2020年上半年衡阳市城区商品住宅均价按区域来看，蒸湘区均价6392元/㎡，较去年下降2.48%。石鼓区5747元/㎡，较去年下降9.29%。珠晖区6102元/㎡，较去年下降2.26%。
雁峰区5587元/㎡，较去年下降5.81%。从数据上看，四城区价格分化明显，价格均出现不同幅度回落。
蒸湘区均价，作为衡阳城区发展最成熟的新城片区，多年以来购房者置业的区域，近年来也一直是价格区域。珠晖区住宅价格排行第二，该区在品牌房企的集体助攻之下，价格逐步攀升，均价基本能够平稳运行在六千之上。
销售行情较好的高价楼盘主要集中在衡州大道周边。石鼓区价格排行第三，除华耀碧桂园十里江湾誉峯和耀江花园外其他成交行情较好的项目均价大部分未超过城区均线水平。
雁峰区上半年在激烈的市场竞争之下惨败收场。近几年衡阳城市发展是以东西向发展为主，石鼓区和雁峰区较于另外两个区缺乏了吸引力特别是有购买力的返乡客户更看好蒸湘区和珠晖区的发展。
库存篇
截止2020年6月底，衡阳市城区商品房住宅累计库存量共36538套，面积达415.78万㎡。根据衡阳市中心城区前12月的住宅销量来计算，衡阳市区当前住宅库存消化周期约16.73月。
据上图来看，衡阳市蒸湘区，雁峰区，石鼓区，珠晖区，截止6月底，各区在住宅库存面积市场的占比分别约为46.32%、18.59%、15.24%、19.85%，去化周期分别约为15.00月、21.70月、16.30月、18.09月。
从户型区间来看，小于90㎡、90-144㎡（包含90）、大于等于144㎡面积户型库存面积去化周期分别为51.19月、15.32月、13.07月。
从上图来看，今年2月衡阳楼市库存量，为12月内，此后库存量曲线回落。2020年初、2月份衡阳分别发布了“衡九条”和“衡十七条”来促进楼市库存去化。今年以来，土地供应量及预售量皆有大幅下降，而各大房企也纷纷响应此政策，出台各种促销活动来增进销量。2020衡阳楼市的主旋律是去库存，供销两端双管齐下，确保衡阳楼市健康发展。
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