鬼城鄂尔多斯楼市复活，房价再过万！

鄂尔多斯的楼市复活啦！曾经的鬼城康巴什区，现在的商品房均价已过万，且呈上涨走势。前七月，鄂尔多斯市商品房成交面积、房地产开发投资均大幅增长。

鄂尔多斯被称为“地下煤海”，煤炭探明储量占全国六分之一，天然气探明储量占全国三分之一，全世界四分之一的羊绒制品也产于此。

凭借丰富的自然资源，过去十年间，鄂尔多斯的GDP相继跨过3000亿元、4000亿元两个台阶，从2012年2305.8亿元增长到2021年4715.7亿元，年均增长5.5%；该地人均GDP也一直居于全国前列，甚至一度超过香港。

遍地豪车、拆迁暴富、人均几套房．．．．．．早在十年前，因煤炭收获大量财富的鄂尔多斯，便收获了这些标签。当地的房地产市场，也曾出现一房难求的盛况。不过，受煤炭行情、民间借贷危机等因素影响，鄂尔多斯楼市在2011年轰然跌落，也由此成为了鬼城。

鬼城鄂尔多斯

2010 年，美国时代周刊出了一篇题为《鄂尔多斯：一座人造“鬼城”》的新闻，引发轰动。文中描述“站在鄂尔多斯康巴什的街头 15 分钟，看不见一个行人和一辆车。”

鄂尔多斯当时为什么房价能那么高？准确说，从 2002 年 - 2011 年，鄂尔多斯处于极度膨胀的阶段，煤炭迎来十年暴涨行情，带来大量财富，当时人口只有 215.4 万，却有 7000 多人的财富超过 1 个亿。

当年有人统计过，鄂尔多斯全市房地产相关企业超过 480 家，从业人员数万，成为除煤矿外最主要的投资领域。2009 年商品房开发面积达到 2000 万平米，接近北京。新房最疯狂的时候，一天一变，一抢而光，一房难求。鄂尔多斯的住宅价格从 1500 元每平米抬到 1.3 万。

2011 年下半年到 2015 年，房价持续暴跌，因为煤炭价格四年下降 60% ， 2015 年煤炭行业利润仅为 2011 年的十分之一。

这引发了一系列连锁反应，高利贷崩盘，各种投资暴雷，资金链断裂。当时鄂尔多斯的负面新闻占据了全国各大媒体的财经版面。房地产也逃不过，十个项目有九个停工，到处都是烂尾楼，写字楼尤其过剩。房价何止拦腰斩，有些跌去八成，关键有价无市。

转折点是 2015 年年底，随着鄂尔多斯债务危机逐步解决，经济开始缓慢回升，住宅的刚需全面恢复，房子开始价格上涨。

当然，政府的很多动作，是挽救楼市的关键。

政府的具体动作：

1.停止供地，拉长时间消化烂尾楼。

2.优化人居环境，打造“公园城市”，适合老年人养老。

3.着力发展经济，引进外部企业，依托煤炭产业，增厚财力。

4.做强教育资源，解决下一代的教育问题。

5.实行“房票”制度，拆迁户在拆迁后拿到房票，在购房时可抵扣购房款。

6.将存量房的盘活与保障房、租赁住房结合起来，相互转化。

7.增强城市的吸引力，优化公共服务，增加就业机会，提升城市公平。

8.推进能源转型，发展煤炭深加工，大力发展风电等新能源。

鄂尔多斯楼市的复活，能被复制吗？

完全复制是没有可能，因为它太有钱了。以第七次全国人口普查数据计算，鄂尔多斯人均 GDP 由 2021 年上半年的 9.47 万元增长至 2022 年上半年的 11.84 万元，位居全国第一。

不怕政府有钱，就怕政府变得会花钱。目前在鄂尔多斯买房的人群中，20%-25% 为下辖 7 旗的人口，15%-20% 的为市外人口（包括省外），大约 60% 为新市民及换房人群。

而且在这一年的楼市复苏中，无论开发商还是居民，拿地或购房杠杆率都显著低于全国平均水平，全款和公积金贷款买房占比很高。经历过了硬着陆，才知道疼。

今天，再谈及买房目的，很少有人会说炒房了。

还有一个点，尤其值得关注，就是这一轮鄂尔多斯楼市回暖，和商铺、商用房、写字楼、位置不太好公寓没有关系，房价依然很低，而且租售比也很低。

鄂尔多斯的楼市复苏有何启示

尽管鄂尔多斯的楼市有其特殊性，但站在房地产市场风云变幻的当下，这座城市治理烂尾楼、去库存的方式依然不乏启示。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，鄂尔多斯本身地方财政实力很强，对土地依赖很小，但是它能做的不代表其他城市不能做，其中有些思路可以借鉴，或者说某些区域可以借鉴。

对于库存量特别大的地区，首先在供给端收缩土地及新房供应，当然也要区别对待、分区施策。如果人口密集、新盘供应少、需求较大，这些区域可能会增加；但如果库存高起、烂尾楼多，那么全市层面在供应端一定要收紧口袋。

其次，在财政允许的情况下，将存量房的盘活与保障房、租赁住房对接起来，在供需错配的情况下，可通过这种机制匹配需求。如果有常规的棚改安置，拆完后拿来做政府储备用地或公共服务设施用地，被拆迁户拿着房票买新房。

此外，就鄂尔多斯本身来讲，这座城市能吸引人口，背后还是在于其城市面貌、公共服务、就业机会、人均工资等，这才是助力楼市去库存的根本保障。