[摘要] 对于多数小型房企而言，未来的市场空间会被进一步挤压，企业间的项目资源、资金资源整合加快，2015年中小型房企的并购整合或将步入实质性阶段。
资金方面，上市房企资产负债率和有效负债率均有所上升。截至2014年三季度，A股133家上市房企资产负债率63.6%，较去年年末提升0.5个百分点，变化相对平稳；而剔除预收账款因素的影响，同期上市房企有效负债率49.6%，较去年年末上升0.4个百分点。对比来看，上市房企整体的资产负债水平处于合理区间，财务结构比较稳健。
融资方面，A股再融资开闸，房地产融资回归市场化机制。2014年3月19日，A股上市房地产股中茵股份和天保基建同时公告称，公司非公开发行A股股票申请获得证监会通过。由于两家房企定向增发所募资金的投向均明确涉及商品住宅业务，这标志着自2010年开始暂停的A股地产类公司再融资正式开闸，房地产企业融资方面的行政化干预正逐步退出，重新回归市场化机制。截止2014年11月底，重点监测到上市房企A股股权性融资27例，共计融资额449亿元，再融资限制放开后，内地上市房企资本市场融资活跃度提升。
2015年中国房地产市场趋势展望
1、宏观环境：经济增长将进一步放缓，货币政策松紧适度
宏观经济方面，中央经济会议指出保持经济运行在合理区间，强调深化改革，做到“调速不减势，量增质更优”，预计2015年我国经济仍将在改革中平稳前行，但由于内外部因素影响，经济增长将进一步放缓。货币信贷方面，中央仍将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，其中，“积极的财政政策要有力度，货币政策要更加注重松紧适度”，面对当前不断增加的经济下行和通缩压力，2015年出现降息降准的可能性较大，但整体货币环境仍将稳健。房地产政策方面，限购限贷等行政手段逐渐退出，调节回归市场化，长效机制逐步建立，同时受不同城市市场分化影响，地方政策调整也更趋灵活。
2、市场趋势：利好政策叠加效应将显现，市场整体向好但增速减缓
根据“中国房地产中长期发展动态模型”分析，宏观经济在结构转型中增速略有放缓，货币环境稳健，调控回归市场化的背景下，预计2015年房地产市场将呈现“销售面积小幅回升，新开工企稳，投资增速持续放缓”的特点。成交方面，2015年，降息降准成为大概率事件，货币政策支持力度有望进一步加大，购房需求或将有序释放，商品房销售面积有望小幅回升。预计2015年全年商品房销售面积为12.4-12.7亿平米，同比增长0.5%-2.5%。供应方面，销售预期不明朗、土地成交走低致新开工同比继续下降但降幅收窄，开发投资增速趋缓，预计2015年新开工面积同比下降，降幅介于0%-2%之间，房地产开发投资额同比增长9.5%-11%。价格方面，目前市场库存高企，2015年市场仍以去库存为主，预计全年价格保持平稳或小幅下跌，但不同城市价格表现分化，一线城市和少数热点二线城市存在上涨压力。
3、关注点：新常态下不同城市去化压力更趋分化，房企变革应对市场调整
1)新常态：房地产市场由高速增长时期进入平稳增长的新常态
展望2015年乃至更长时期，中国房地产市场已经告别过去高速增长的“黄金时代”，经过市场调整后将步入平稳增长的新常态阶段，未来几年房地产市场整体销售规模增速将维持在2%-5%的增长区间。
2)去库存：消化库存仍是2015年市场主基调，不同城市去化压力显著分化
2014年房地产市场量价下行，库存高企；去库存将继续成为2015年市场的主基调，不同城市去化压力显著分化。北京、上海、广州等城市潜在需求大，适当刺激可迅速消化库存，而深圳和厦门的供应尚显不足，这些城市皆存在量价反弹空间。以苏州、佛山等为代表的二三线城市在明年降息降准、地方加大购房财政补贴或契税减免等政策预期下，市场需求或将逐步入市，库存经过一定时间的消化后有望恢复至合理水平。呼和浩特等城市早期开发力度较大但需求相对不足，库存去化压力显著。以鄂尔多斯、营口为代表的三四线城市房地产市场面临较严重的系统性风险。
3)谋变革：房企面临变革压力，深度挖掘客户价值、整合多维资源应对市场调整
展望未来，房地产行业将加快市场化转型步伐，增长速度回归理性平稳。房企来自住宅开发业务的利润将持续受到挤压，需要根据自身业务特点和资源积累状况积极进行变革调整。对于大型品牌房企而言，其得益于早期的资产积累和市场地位，在未来市场中仍有较强的发展优势，可围绕广泛的客户基础深化业务、产品及服务的深层次挖掘，夯实长期稳定增长的基础。对于中等规模的企业来说，须更好的围绕住房消费市场日益多元化的需求，找准自身定位，通过技术化、专业化、精细化发展提升品牌影响力并铸就核心竞争力。对于多数小型房企而言，未来的市场空间会被进一步挤压，企业间的项目资源、资金资源整合加快，2015年中小型房企的并购整合或将步入实质性阶段。
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